“商改住”是樓市調(diào)控的“強心劑”？還是“搖頭丸”？

　　在嚴厲的政策打擊下，尤其是限購政策的襲擊，北京樓市逐漸降溫，但是游離在“限購”風暴之外的“商住兩用項目”開始備受追捧：房企把一些空置的商業(yè)用房經(jīng)過施工改造，變成一些商品房來進行出售。這一現(xiàn)象引起了社會上熱議，“商改住”到底能不能作為商品住房？“商改住”過程中可能遇到哪些問題？

“商改住”魅力彰顯
　　雖然一輪一輪的調(diào)控壓得樓市喘不過氣來，但是依舊沒有改變市場上的需求，人們對住房的熱情仍沒有降溫，而當前住房尤其是市中心住房供應的稀缺，仍是當前樓市面臨的一大難題。把一些空置的商業(yè)用房改建成商品住房，不僅可以緩解住房供不應求的局面，減輕商品房的壓力，而且把這些由于經(jīng)營不善等空置下來的商業(yè)用房進行一次“變性”手術(shù)，減少了企業(yè)的損失，也使資源進行了二次利用。
　　價格優(yōu)勢又成為房地產(chǎn)的另一大亮點。根據(jù)房地產(chǎn)市場的一般規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)價格通常要比住宅高出1.5倍到2倍，但是由于北京近幾年住宅價格一路“水漲船高”，多數(shù)地區(qū)商用房價格與住宅基本持平，個別地區(qū)出現(xiàn)了商用房與住宅價格形成倒掛的現(xiàn)象，因此一些盈利較小甚至虧損的商業(yè)用地比那些高端或市中心的房價就相對便宜，很多人不在乎樓盤是商業(yè)性質(zhì)，還是住宅性質(zhì)，只要能住，就毫不猶豫地掏腰包購買。

一些問題也開始“冒泡”
　　雖說“商改住”能為樓市分擔一些責任，但是它們的弊端也在逐漸顯現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)認證就是最大的問題，由于是商業(yè)用地改建成住宅，性質(zhì)沒有改變，消費者很可能拿不到產(chǎn)權(quán)證，再加上商業(yè)用途的土地產(chǎn)權(quán)一般為40年或者50年，如何續(xù)期尚無明確政策，法律上對這些問題都沒有明確的規(guī)定和限制。
　　再如，由于土地性質(zhì)的原因，“商改住”房屋每年都要征收房產(chǎn)稅，一套100萬元的“商改住”房，每年要交8400元的稅。而商業(yè)性用房的水電費、物業(yè)費也明顯高于住宅，這樣就增加了住房的成本，加重了購房者的負擔。
　　“商改住”是一個統(tǒng)一的矛盾體，往前一步是開闊的平原，退后一步是萬丈深淵，如何抉擇，就要看政府對商業(yè)住房的改造程度了，我們希望政府好的舉措能夠成為推動樓市合理發(fā)展的一劑長期有效的“強心劑”，而不是只圖一時快感的“搖頭丸”。
　　（搜房地產(chǎn)博客——賈臥龍：中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席）