房租又漲治本之策在于增加供給

“租期2月底到期，房東已經(jīng)放話：續(xù)租的租金每月要增加300元?！弊庾≡诮K南京鼓樓區(qū)一新式公寓內(nèi)的白領(lǐng)李靜，最近既郁悶又疑惑：為何房租漲得這么明顯？
　　春節(jié)過(guò)后，一向平穩(wěn)的房屋租賃市場(chǎng)明顯趨于活躍，對(duì)CPI走高也“貢獻(xiàn)”良多。來(lái)自市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，部分熱點(diǎn)城市住房租金漲幅達(dá)10%甚至更多。
　　面對(duì)房租上漲，有人認(rèn)為是各地相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”、使很多原本打算買(mǎi)房的消費(fèi)者“轉(zhuǎn)買(mǎi)為租”所導(dǎo)致。真實(shí)情況如何？“新華視點(diǎn)”記者近日在多個(gè)城市對(duì)此進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

　　租金上漲　春節(jié)后房租市場(chǎng)迎來(lái)“躁動(dòng)”
　　南京白領(lǐng)李靜的遭遇是眾多“租房族”近期面臨煩惱的一個(gè)縮影。南京“365置業(yè)頻道”向記者提供的統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前南京全市房屋整租月租金為1982元，比去年的同期上漲300元左右。其中，鼓樓、白下兩區(qū)月租分別為2500多元和2300多元，均為歷史新高。“相比房?jī)r(jià)，房租漲幅更勝一籌?！?65置業(yè)頻道負(fù)責(zé)人說(shuō)。
　　上海房屋租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了類似情況。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海閔行區(qū)一門(mén)店的業(yè)務(wù)員告訴記者，近期中低端房源租金上漲比較明顯。位于七莘路上的“萬(wàn)科城市花園”，一套70多平方米的兩室戶去年下半年月租金在2800-3000元之間，春節(jié)過(guò)后房東的報(bào)價(jià)普遍提至3200元以上。
　　與一線城市相似，二三線城市租房市場(chǎng)也有所升溫。據(jù)成都搜房租房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，成都房屋租賃1月份的全市均價(jià)達(dá)到了2089元/月/套，環(huán)比去年12月微幅上漲0.58%，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，但部分城區(qū)漲幅較高。
　　成都市金府燈具城是西南地區(qū)最大燈具銷售市場(chǎng)之一，周邊一些小區(qū)一直是外來(lái)務(wù)工人員、客商租房的主要區(qū)域。位于燈具城附近的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)嘉慧加盟店的置業(yè)顧問(wèn)周福林最近頻頻接到房主電話，要求提高房租?！按汗?jié)過(guò)后，這一帶房租普遍上漲了。像2009年交房的興元綠洲樓盤(pán)，80平方米精裝房，每月租金大約要1400元，比去年底貴了一兩百元?！?BR>　　與房租同時(shí)上行的是市場(chǎng)需求熱情。據(jù)上海二手房中介永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎介紹，去年各門(mén)店售房和租房的成交單數(shù)比為8：2左右，而今年2月以來(lái)則是此消彼長(zhǎng)，形成“對(duì)半開(kāi)”。此外，房屋出租成交周期也大大縮短。
　　值得一提的是，房租上漲對(duì)CPI的走高“貢獻(xiàn)可觀”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份CPI同比上漲4.9%；其中，住房租金價(jià)格漲幅達(dá)到7.1%。

　　綜合“給力”抬升房租. “限購(gòu)效應(yīng)”引人關(guān)注
　　多個(gè)城市房租上漲動(dòng)力何在？記者采訪了解到，房租上漲實(shí)際是多重因素“綜合給力”的結(jié)果，既有實(shí)際需求推動(dòng)，也有助漲預(yù)期在起作用。
　　——通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)。流動(dòng)性相對(duì)寬松導(dǎo)致各種物價(jià)上漲，房租也不例外。比如，數(shù)據(jù)顯示，多個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)近兩年來(lái)一直保持上行態(tài)勢(shì)。陳史翎說(shuō)：“從通脹的角度看，至少有兩大因素會(huì)使房東提高租金，一是各類生活消費(fèi)品價(jià)格明顯提高，二是與房屋直接相關(guān)的水、電、裝修建材等成本也在上升?！?BR>　　——“租房旺季”使然。記者從上海、北京等地多家房屋租賃中介獲悉，春節(jié)后的租房客比節(jié)前要增加三四成甚至更多。業(yè)內(nèi)人士指出，春節(jié)后新增租賃需求的主要是兩類群體，一是節(jié)后返城、進(jìn)城務(wù)工人員，二是準(zhǔn)備參加工作的大學(xué)畢業(yè)生。眼下這波租房“旺季”預(yù)計(jì)將持續(xù)到4月份，屆時(shí)房租可能會(huì)趨于平穩(wěn)。
　　——供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性短缺”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，許多大城市中租賃性供應(yīng)總體充足，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡：中低租金的中小戶型供應(yīng)不足，近些年新建商品住宅戶型偏大，而小戶型比較集中的房改房小區(qū)、城中村由于舊區(qū)改造和市政建設(shè)拆遷而越來(lái)越少。也正因此，一遇需求增加，中低價(jià)位、中小戶型房源的租金便容易上漲。
　　——中介聯(lián)手炒作。南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人葛揚(yáng)教授表示，近期全國(guó)住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房產(chǎn)中介用來(lái)彌補(bǔ)收入的重要手段。中介勸房東提價(jià)現(xiàn)象普遍，有的片區(qū)甚至報(bào)出的價(jià)格驚人的一致，其背后有明顯的人為操縱痕跡，“不排除中介聯(lián)手炒作抬高房屋租賃價(jià)格”。
　　此次房租上漲備受關(guān)注，還因?yàn)橐淮笤掝}：此次房租上漲和“限購(gòu)”等房地產(chǎn)調(diào)控政策有無(wú)關(guān)系？
　　有人認(rèn)為，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使部分購(gòu)房者止于觀望、轉(zhuǎn)“購(gòu)”為“租”，從而抬升了房租。不過(guò)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)卻有不同結(jié)論。比如，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京購(gòu)房者大部分是之前已有房產(chǎn)或租房住的人群，只有極少部分買(mǎi)房人會(huì)選擇在租約即將到期的時(shí)候不續(xù)約，直接買(mǎi)房入住，“因此，限購(gòu)給市場(chǎng)帶來(lái)的新增需求極少”。
　　相反，一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，“限購(gòu)”反可能平抑房租上漲。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說(shuō)，“限購(gòu)”之后，各地本來(lái)可能用于出售的房源很可能轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)上，增加的房源有可能消化增加的需求。例如，成都出臺(tái)“限購(gòu)令”后，21世紀(jì)嘉慧加盟店提供的數(shù)據(jù)顯示，有逾10%的房源由“售”轉(zhuǎn)“租”。

　　應(yīng)對(duì)房租上漲：規(guī)范市場(chǎng) 增加供應(yīng)
　　四川省社會(huì)科學(xué)院副研究員田炎認(rèn)為，近期市場(chǎng)對(duì)部分城市房租較快上漲反映較強(qiáng)烈，一方面是因?yàn)榕c房地產(chǎn)調(diào)控的背景有關(guān)，另一方面也說(shuō)明促進(jìn)租房市場(chǎng)平穩(wěn)、健康的發(fā)展的迫切性和必要性。
　　他說(shuō)，由于長(zhǎng)期“重買(mǎi)輕租”的情況下，相比房屋交易市場(chǎng)，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)整體還比較滯后。近期租金較快上升引發(fā)的問(wèn)題，說(shuō)明我國(guó)樓市距離租售并舉、多渠道解決居民住房問(wèn)題的要求還有較大差距，租賃市場(chǎng)總體供應(yīng)長(zhǎng)期不足，相關(guān)的監(jiān)管還不到位。
　　今年2月1日，《商品房屋租賃管理辦法》正式施行，規(guī)定“在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金，以保障承租人的居住權(quán)利”，并要求“主管部門(mén)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平”等。
　　“有關(guān)部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，尤其是對(duì)要嚴(yán)厲查處中介通過(guò)不法手段炒高房租的行為。”葛揚(yáng)說(shuō)。
　　另一方面，要進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，并設(shè)法增加適租房源的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士建議，繼續(xù)以“最嚴(yán)格的調(diào)控”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，同時(shí)增加投資投機(jī)性購(gòu)房的持有成本，可通過(guò)稅收等手段抑制房屋空置，將更多房源“逼”入租賃市場(chǎng)；此外，在供地、規(guī)劃等方面提高中小套型普通商品房的建設(shè)比重，增加更多潛在的“適租房源”。
　　此外，另一個(gè)亟待填補(bǔ)的缺口就是公共租賃房。今年確定的保障性住房建設(shè)目標(biāo)為1000萬(wàn)套，較去年幾乎翻了一番，而公租房將成為其中的“主力軍”。可以期待，這種具有保障性質(zhì)的租賃房源，不但能夠滿足廣大中低收入人群的租房需求，也將成為平抑房租過(guò)快上漲、促進(jìn)租房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要“儲(chǔ)備力量”。
　　“既要大力發(fā)展公租房這種融合保障和市場(chǎng)的有力‘武器’，也要加快促進(jìn)市場(chǎng)化租賃房的供應(yīng)，讓更為廣泛的社會(huì)群體通過(guò)租賃解決‘住有所居’的問(wèn)題?！睏罴t旭說(shuō)。
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