保障房如何變局樓市改善民生？

一直以來，中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，分流商品房市場需求，抑制房價反彈。9000億保障房資金是否能夠變局樓市、改善民生？
2011年全國保障房建設(shè)目標為1000萬套，對民眾而言，這無疑是個利好消息。如今2011年幾乎走過了一半，在這半年中，保障房建設(shè)又發(fā)生了怎樣的變化？保障房的建設(shè)對市場是否帶來了一定的影響？

開發(fā)商：蜂擁轉(zhuǎn)向信托融資 保障房房產(chǎn)信托激增
銀行貸款、股市融資紛紛碰壁，面臨宏觀調(diào)控政策的嚴厲執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)大批涌向信托渠道。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達722.11億，與去年同期相比，發(fā)行數(shù)量增長66.92%，發(fā)行規(guī)模增幅達115.26%。而值得注意的是，以保障性住房的面目出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品激增。
據(jù)統(tǒng)計，今年前4個月，各信托公司共發(fā)行了15款投向保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托，規(guī)模達到35.9億元人民幣，而去年全年保障房項目僅22款。一季度保障房信托產(chǎn)品的平均期限為1.81年，平均收益率為9.32%，雖略低于房地產(chǎn)信托平均水平，但高于全部信托產(chǎn)品的平均收益率0.5個百分點。
“保障性住房的收益率僅5%左右，而信托產(chǎn)品為何能提供高達9%的預期收益？”針對近期市場上相繼出現(xiàn)高收益的保障性住房產(chǎn)品，不少投資者疑惑信托產(chǎn)品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托產(chǎn)品盈利的主要模式，而這些項目中主要盈利部分還是在于商品房和商業(yè)地產(chǎn)方面。”有關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士表示，目前信托市場上，幾乎沒有一款產(chǎn)品是完全針對保障性住房的，保障性住房的低收益水平使得信托資金缺乏進入的動力。但是相當多的項目通過捆綁保障性住房獲得了穩(wěn)定和收益兩方面的賣點。

中介：已出現(xiàn)保障房用地轉(zhuǎn)讓. “借殼”開發(fā)仍具風險
在日常生活中，我們偶爾會在手機里接收到類似保障房用地的轉(zhuǎn)讓信息，這樣的信息并非第一次在市場出現(xiàn)。錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝介紹，今年3月，就有土地中介主動問他是否有意購買保障性住宅用地。
此前，上海的保障房大多由上海國資系統(tǒng)下屬的企業(yè)開發(fā)。4月份，一些國有房地產(chǎn)企業(yè)代表表示，參與保障房建設(shè)面臨利潤低、周期長、資金壓力大等困境。一家房地產(chǎn)公司的參會者稱：“我們從事保障房建設(shè)也是三年前剛剛起步，盡管目前有幾個項目，但難度很大。有個項目2009年就與政府簽訂了協(xié)議，但因種種原因最近才啟動。”
一位業(yè)內(nèi)人士表示，由于保障房有穩(wěn)定的銷售價格和收益率，對民營企業(yè)來說，投資的保障系數(shù)較高，所以其開發(fā)意愿可能比國企要高。
專家認為，出現(xiàn)保障房項目轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，主要原因是保障房項目對開發(fā)商的資質(zhì)和資金背景有嚴格要求，很多民營企業(yè)達不到，于是只有通過轉(zhuǎn)讓，從國有企業(yè)那里獲取開發(fā)資質(zhì)。
不過，這種“借殼”開發(fā)的方式并非沒有風險。上海市規(guī)劃和國土資源局信訪部門的工作人員說，目前各區(qū)政府對保障房用地管理非常嚴格，尤其是項目轉(zhuǎn)讓審批卡得非常嚴。

專家：繼續(xù)加強保障房體系建設(shè)
“在物價回調(diào)之前，政策緊縮基調(diào)預計會延續(xù)，但緊縮的力度與節(jié)奏將出現(xiàn)微調(diào)空間”，國務院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松表示：房產(chǎn)市場一季末已現(xiàn)調(diào)整，但地方保障房可能要到下半年才會大規(guī)模開工，這或令二季度成為全年經(jīng)濟階段性低點。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處處長孫健說，當前確實存在保障房基礎(chǔ)設(shè)施配套較為滯后的問題。?？?、三亞等地的部分保障房由于排水、排污、商場、學校等基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，影響入住率，導致廉租房、經(jīng)濟適用房入住率較低。...
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，一方面城中心拆遷成本高，另一方面，地方政府對好地段的土地出讓收益寄予“厚望”，所以很多保障房通常都建在相對偏遠的地方，配套設(shè)施規(guī)劃不銜接，應盡量縮短配套完善的時間。朱中一還表示，保障房建設(shè)這一重大的民心工程，在建設(shè)“大提速”的背景下，不僅要看指標完成情況，也要看房屋“品質(zhì)”，不能因為“打折扣”而損害了保障房的本來面目。

國土部：不落實保障房用地相應扣減“計劃指標”
據(jù)中國之聲《新聞和報紙摘要》報道，國土資源部在公開《關(guān)于下達〈2011年全國土地利用計劃〉的通知》中明確提出：“凡是沒有落實保障性住房建設(shè)用地計劃指標安排要求的，將相應扣減所在?。▍^(qū)、市）的計劃指標。”
2011年全國土地利用計劃顯示，新增建設(shè)用地計劃安排量比去年（2010年）略有增加，國家只預留國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目計劃指標，其余計劃指標全部下達地方。
國土資源部要求各地優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對保障性安居工程用地、農(nóng)村建設(shè)用地實施計劃指標單列，嚴禁向高能耗、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)供地。
同時國務院2011年5月28日發(fā)表《關(guān)于2011年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，文件表示將繼續(xù)深化住房保障體系建設(shè)等改革。
反思：為什么保障房建設(shè)不給力
近期，許多地方被曝存在保障房“被騙購”“被團購”“被倒賣牟利”等分配亂象。業(yè)內(nèi)人士及專家指出，保障房分配亟待“治亂”，公正、公平地切分“蛋糕”，不僅關(guān)系千家萬戶“住有所居”夢想的實現(xiàn)，更考驗政府的公信力及社會管理能力。
審計署2010年底公布的數(shù)據(jù)顯示，在重點調(diào)查的32個城市中，有18個城市向2132戶不符合條件的家庭分配了廉租房。一方面是不符合條件的“擠入”保障房；另一方面卻出現(xiàn)保障房分配后閑置和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的情況。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至５月底，上海動遷房開工５０％以上，經(jīng)適房項目約完成２５％的開工計劃。截至５月下旬，江蘇?。矗等f套保障房任務總體開工率約為３０％。截至４月底，重慶已開工２０．４萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的４１％，屬開工率較高城市；浙江省１８．５萬套保障房任務目前已開工建設(shè)６．１６萬套，完成年度目標任務的３３．２％。另外，北京新開工建設(shè)、收購保障性住房２０萬套以及深圳開工建設(shè)７．３萬套保障性住房的計劃，目前執(zhí)行情況并不樂觀。
短短的幾個月時間里，是誰動了9000億保障房資金的奶酪？保障房如何變局樓市、改善民生？這都是對民生工程下企業(yè)責任的一種審視及考驗。
保障房究竟該保障誰？這個問題本來應該很清晰。但為什么在現(xiàn)實中竟屢屢“好經(jīng)被念歪”？尤其是，當下還出現(xiàn)了一種保障房被一些地方和企事業(yè)單位當成“福利盛宴”的趨勢。
　　無論從立項、建設(shè)還是到銷售，保障性住房建設(shè)的問題不斷，利益驅(qū)動是違規(guī)操作的主因，監(jiān)管不給力則為其提供了巨大的空間。因此，保障房既要重視建設(shè)，也要關(guān)注分配；既要通過各種方式“擴容”，也要始終恪守其“社會保障”的公共屬性。