被轉(zhuǎn)賣(mài)、緩開(kāi)工、成雞肋

    本輪房?jī)r(jià)調(diào)控前夕，北京一天之內(nèi)（2010年3月15日）誕生三個(gè)“地王”，創(chuàng)下賣(mài)地單價(jià)和總價(jià)歷史之最，引起全國(guó)關(guān)注。此后，國(guó)家樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊、政策密集出臺(tái)。
    北京三大“地王”項(xiàng)目如今命運(yùn)如何？作為高房?jī)r(jià)的重要推手，“地王”起落給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么警示？

東升鄉(xiāng)“地王”
荒草長(zhǎng)兩年 如今被轉(zhuǎn)賣(mài)
    京城凜冽的寒風(fēng)中，野草被吹得獵獵作響——這里是北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，眼前的一切最能體現(xiàn)正遭遇“寒流”的北京樓市。近兩年里，這一昔日“地王”始終處于閑置狀態(tài)，院子里長(zhǎng)滿(mǎn)荒草。
    這是開(kāi)發(fā)商始料不及的。2010年3月15日，在與綠地集團(tuán)等“房產(chǎn)大鱷”競(jìng)逐中，名不見(jiàn)經(jīng)傳的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司脫穎而出，以17.6億元的價(jià)格經(jīng)過(guò)58輪競(jìng)價(jià)奪得東升鄉(xiāng)地塊，這比底價(jià)6億元超出11.6億元，溢價(jià)193%。
    針對(duì)這一“地王”項(xiàng)目，北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，算上建設(shè)酒店等投入，這一地塊樓面價(jià)高達(dá)近3萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)年乃至目前北京有效成交地塊中單價(jià)最高的。
    近期，這一“地王”命運(yùn)開(kāi)始改變。保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)通過(guò)收購(gòu)北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司100%股權(quán)的方式，獲取北京薊門(mén)橋項(xiàng)目（即東升鄉(xiāng)地塊）。盡管保利地產(chǎn)“財(cái)大氣粗”，但這個(gè)“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產(chǎn)獨(dú)立董事張禮卿在表決中表示反對(duì)，理由是，“項(xiàng)目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場(chǎng)環(huán)境中慎重考慮”。
    將“地王”易手，往往是“地王”的一種無(wú)奈結(jié)局。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求資金巨大，政策風(fēng)險(xiǎn)也大，開(kāi)發(fā)商容易不堪重負(fù)。前有鯨吞了多個(gè)“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉(zhuǎn)手；近期有曾奪得多個(gè)“地王”的綠城集團(tuán)，被迫將旗下項(xiàng)目轉(zhuǎn)手；近來(lái)上海證大發(fā)出通告，宣布已將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)出售，這顯示其持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。
    對(duì)此，北京一位知名房地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)價(jià)說(shuō)：“很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商并不是餓死的，而是撐死的。”

大望京1號(hào)“地王”
被迫“緩開(kāi)工” 遭遇“定價(jià)難”
    12月1日，記者來(lái)到北京朝陽(yáng)區(qū)大望京1號(hào)地塊，見(jiàn)該“地王”項(xiàng)目只挖了兩個(gè)大坑，工人們正進(jìn)行奠基工作。拿地快兩年了，還在澆灌地基。至于該項(xiàng)目上市日期則一推再推，從今年推到明年。
    這與當(dāng)時(shí)快速舉牌競(jìng)奪“地王”的場(chǎng)景形成鮮明反差。2010年3月15日上午，經(jīng)過(guò)84輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元奪得大望京1號(hào)地，盡管這一紀(jì)錄在下午即被“東升鄉(xiāng)地塊”取代，但卻點(diǎn)燃了北京樓市的瘋狂情緒。
    之后，整個(gè)北京“大望京板塊”聞風(fēng)而動(dòng)，一夜間房?jī)r(jià)從每平方米2.5萬(wàn)元升至3萬(wàn)元以上。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹算賬說(shuō)，北京五環(huán)邊的土地都能賣(mài)到2.7萬(wàn)多元/平方米，這個(gè)“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，只有賣(mài)到4.5萬(wàn)元/平方米才能保證10%利潤(rùn)，太離奇了。
    但開(kāi)發(fā)商的預(yù)期最終落空。隨著本輪樓市調(diào)控措施出臺(tái)，大望京1號(hào)地周邊房?jī)r(jià)迅速回落。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前大望京1號(hào)地周邊房?jī)r(jià)仍在持續(xù)跌落，已接近拿地價(jià)格水平，這個(gè)“地王”想要脫手，已經(jīng)越來(lái)越難。
    一些業(yè)內(nèi)人士表示，熱衷當(dāng)“地王”的開(kāi)發(fā)商，不僅是高房?jī)r(jià)的主要推手，也是地方“土地財(cái)政”的支持者。在接連碰到調(diào)控的年頭，其遭遇困境幾乎是一種宿命。

亦莊“地王”
銷(xiāo)售冷利潤(rùn)薄... 猶如啃“雞肋”
    相比而言，北京三大“地王”中亦莊X1-1B地塊的命運(yùn)稍好，但卻交易清淡，如食“雞肋”。
    這一“地王”去年在64輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后，由中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)奪得，刷新北京總價(jià)“地王”的成交紀(jì)錄。
    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目在8月26日取得預(yù)售許可證，共推出318套房源，但截至11月30日，僅賣(mài)出89套。就其整體銷(xiāo)售額而言，目前賣(mài)房收入與買(mǎi)地資金尚有較大差距。
針對(duì)“地王”項(xiàng)目遭遇銷(xiāo)售難題，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，歸根結(jié)底是一些開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上“太不理性”造成的。
    據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從2009年到2010年上半年，北京市溢價(jià)率超過(guò)100%的住宅類(lèi)地塊一共有33塊，對(duì)比售價(jià)與土地價(jià)格成本，可以看到，土地成本占房?jī)r(jià)比重接近40%，創(chuàng)歷史新高。
    “目前北京在售‘地王’項(xiàng)目大部分成交價(jià)在下降。”偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮表示，隨著限購(gòu)等調(diào)控政策持續(xù)，買(mǎi)方持續(xù)觀望，成交持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商采取實(shí)質(zhì)性降價(jià)以緩解資金壓力已成為必然。
    “地王”遭遇“生死劫”，不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)出警示，也引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的深層思考。張大偉等專(zhuān)家表示，當(dāng)前，不僅需要開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者理性對(duì)待房?jī)r(jià)，更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革，使樓市走上健康發(fā)展的軌道。