【王力黑會(huì)客廳】第十三期——李步群：用戰(zhàn)略性思維構(gòu)筑旅游地產(chǎn)的未來(lái)

    導(dǎo)讀：2010年12月，張家界市被列入國(guó)家旅游綜合改革試點(diǎn)城市，為張家界加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)變旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、推進(jìn)世界旅游精品建設(shè)帶來(lái)新的機(jī)遇。目前，張家界已正式出臺(tái)國(guó)家旅游綜合改革試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)和總體方案，通過(guò)先行先試，將在5年內(nèi)，著力構(gòu)建“六大體系”，即構(gòu)建完善的服務(wù)體系、以旅游業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、可靠的生態(tài)環(huán)境保護(hù)體系、嚴(yán)實(shí)的安全防范體系、發(fā)達(dá)的城市智慧智能體系、高效的公共管理體系。全面提升旅游城市的“四大功能”，即提升綜合服務(wù)功能、基礎(chǔ)設(shè)施功能、集聚輻射功能、國(guó)際旅游城市功能，以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)大市向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市跨越。

    被列入國(guó)家旅游綜合改革試點(diǎn)城市之后，2011年6月8日，中國(guó)政府網(wǎng)全文刊載了我國(guó)首個(gè)全國(guó)性國(guó)土空間開(kāi)發(fā)規(guī)劃《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》，張家界名列其中。早在2010年12月，國(guó)務(wù)院就將這份規(guī)劃印發(fā)全國(guó)各省份和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門，并要求盡快組織完成省級(jí)主體功能區(qū)規(guī)劃編制工作，調(diào)整完善財(cái)政、投資、產(chǎn)業(yè)、土地、農(nóng)業(yè)、人口、環(huán)境等相關(guān)規(guī)劃和政策法規(guī)，建立健全績(jī)效考核評(píng)價(jià)體系，全面做好《規(guī)劃》實(shí)施的各項(xiàng)工作。

    《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》要求根據(jù)不同區(qū)域的資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有開(kāi)發(fā)密度和發(fā)展?jié)摿?，統(tǒng)籌謀劃未來(lái)人口分布、經(jīng)濟(jì)布局、國(guó)土利用和城鎮(zhèn)化格局，逐步形成人口、經(jīng)濟(jì)、資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的空間開(kāi)發(fā)格局。張家界的“大鯢國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)”及“八大公山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)”被列為國(guó)家禁止開(kāi)發(fā)區(qū)。

    10月16日，由張家界市人民政府主辦，張家界市房地產(chǎn)管理局、張家界廣播電視臺(tái)聯(lián)合承辦的“美麗無(wú)國(guó)界宜居張家界”——中國(guó)•張家界第二屆旅游地產(chǎn)博覽會(huì)暨第六屆房交會(huì)新聞通氣會(huì)召開(kāi)。本屆旅游地產(chǎn)博覽會(huì)將于10月26日到29日在張家界逸臣廣場(chǎng)舉行。展館面積達(dá)18000多㎡，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)展位42個(gè)，異形展位17個(gè)，32家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門，20家建材、家居、裝飾、銀行、中介等相關(guān)企業(yè)，120家旅游服飾、美食企業(yè)參展。

    為此，《王力黑會(huì)客廳》首次將2011年8月所做的一期訪談發(fā)布，就張家界房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李步群如何看待城鄉(xiāng)關(guān)系，城鄉(xiāng)之間如何實(shí)現(xiàn)均衡的、可持續(xù)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)的發(fā)展將走向何方等問(wèn)題進(jìn)行一番回顧。


    王力黑：開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，張家界的優(yōu)勢(shì)在哪里？

    李步群：張家界開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的。因?yàn)閺埣医缡且蛔群芨叩穆糜纬鞘校趪?guó)內(nèi)也好，在東亞、南亞也好，甚至在歐美國(guó)家，知名度也在逐步上升。如果概括性來(lái)講，張家界是一座國(guó)內(nèi)外知名的旅游勝地。第二，張家界的旅游資源屬于世界稀缺的自然資源，是獨(dú)一無(wú)二的，具有多個(gè)層面的價(jià)值，比如說(shuō)審美的價(jià)值。中國(guó)的山水畫(huà)，以前我們總認(rèn)為是一種臆造，是一種杜撰，其實(shí)它源自于生活的本源。另外，張家界的自然資源還具有很高的科考、科普價(jià)值，張家界地貌是地球變化的一部簡(jiǎn)史，地球3.8億年的變化刻錄在張家界的地貌當(dāng)中。人對(duì)歷史的東西往往很看重，因?yàn)槿祟愔挥性跉v史遺留的環(huán)境中去考察，人類的力量才會(huì)變得厚實(shí)，張家界3.8億年地貌的變化吸引著人類去探索和追尋。同時(shí)，張家界的山水對(duì)人類具有包容性。平時(shí)我在武陵源游覽過(guò)程當(dāng)中，我常常將張家界的風(fēng)光和其它地方進(jìn)行比較，我發(fā)現(xiàn)張家界的山水能將人融入到自然的生態(tài)之中，人可以和自然進(jìn)行對(duì)話。張家界有句話叫做“奇峰三千，秀水八百”，這里的山水非常奇特，就像一位妙齡少女，有身材，有三圍，非常秀麗。游客可以和張家界的山水進(jìn)行面對(duì)面地沉思和交流。張家界有位作家叫羅長(zhǎng)江，他寫(xiě)過(guò)一本書(shū)，叫《與張家界大峰林對(duì)話》，游客融入到張家界的山水中以后可以自然地放松心情，從都市生活的壓力中解脫，進(jìn)入到另一種純凈、本源的生命體驗(yàn)中去，讓一個(gè)人從社會(huì)人返璞歸真到一個(gè)自然人。也就是說(shuō)，張家界的山水非常適合休閑。
    另外，張家界屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度不大，自然資源的開(kāi)發(fā)相對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)而言，基本處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，生態(tài)環(huán)境，水、空氣非常純凈、清新。你拿自來(lái)水燒開(kāi)以后直接喝，都會(huì)感到一絲甜味。這在長(zhǎng)沙、湘潭那些地方是不可想象的。

    王力黑：張家界的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要是指哪些項(xiàng)目？

    李步群：在張家界這樣一個(gè)世界稀有的旅游地區(qū)，發(fā)展地產(chǎn)肯定是旅游地產(chǎn)，別人來(lái)張家界憑什么？憑的就是“旅游”二字，沖著旅游來(lái)的地產(chǎn)，那肯定是旅游地產(chǎn)?；\統(tǒng)地講，這就是別人來(lái)張家界開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的原因。具體來(lái)講，我的理解是，它可以劃為三個(gè)層面。

    一個(gè)是和旅游產(chǎn)品相融合的復(fù)合型地產(chǎn)，就是旅游地產(chǎn)。它有幾個(gè)特征，首先它具有房地產(chǎn)的特征，因?yàn)樗枰O(shè)施、土地和空間的支撐，具備建筑物的外在形態(tài)，等等；然后，它具有旅游產(chǎn)品的功能，像武陵源、天門山這些景區(qū)，它也是旅游產(chǎn)品，但其主要是觀光型旅游產(chǎn)品，但要滿足游客的休閑、度假、娛樂(lè)的需求，就需要提供相關(guān)的服務(wù)，這種服務(wù)的項(xiàng)目，就體現(xiàn)在旅游地產(chǎn)方面。比方說(shuō)，現(xiàn)在正在修建的高爾夫球場(chǎng)，碧桂園的項(xiàng)目和武陵源溪布街的項(xiàng)目，就是一種休閑旅游產(chǎn)品，那這些就是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)在要發(fā)展的就是具備旅游產(chǎn)品功能的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。城市的發(fā)展就在于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則需要產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的支撐?，F(xiàn)在來(lái)講，張家界的觀光型旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)已經(jīng)能滿足游客的需求，現(xiàn)在需要的，就是旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型、提質(zhì)，由觀光型旅游產(chǎn)品向度假型旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)變、過(guò)渡。站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)講，就是要發(fā)展復(fù)合型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

    第二個(gè)就是，旅游住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。為什么叫旅游住宅地產(chǎn)呢？就是說(shuō)，購(gòu)房者是外地人，是沖著張家界世界知名的旅游勝地來(lái)的消費(fèi)者。別人為什么要選擇來(lái)張家界置業(yè)、投資呢？我說(shuō)過(guò)四句話：占賞世界遺產(chǎn)、享受純真生態(tài)、體驗(yàn)湘西人文、宜居美麗境界。這就是張家界的四大特質(zhì)，很多人愿意在張家界買套房子，有空來(lái)張家界住一住，調(diào)節(jié)一下生活的方式，同時(shí)也可以作為一種投資。當(dāng)然，來(lái)張家界置業(yè)的都是中產(chǎn)階級(jí)以上的消費(fèi)群體，那么居住的環(huán)境，小區(qū)的檔次、設(shè)施配套比一般性的商業(yè)地產(chǎn)的要求要高很多。

    第三點(diǎn)，就是傳統(tǒng)意義上的酒店、餐飲的地產(chǎn)項(xiàng)目。你會(huì)說(shuō)酒店、餐飲項(xiàng)目哪里都有，那我為什么要把它劃入到旅游地產(chǎn)的范圍里去呢？因?yàn)閺埣医绲?a class="insidelink" target="_blank" title="張家界酒店">酒店、餐飲項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體是游客，是旅游眾多環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，在管理和運(yùn)營(yíng)方面相對(duì)于一般的酒店、餐飲項(xiàng)目具有獨(dú)特性，所以也需要將其納入到旅游地產(chǎn)中來(lái)。

    王力黑：目前張家界旅游地產(chǎn)亟待解決的問(wèn)題有哪些？

    李步群：目前最需要解決的問(wèn)題，就是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的問(wèn)題。在我看來(lái)，張家界的城市規(guī)劃定位早已明確，市委市政府提出的是打造世界旅游精品城市和國(guó)際性的風(fēng)景旅游休閑度假城市。那么張家界的城市規(guī)劃，就是要按照張家界的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和定位來(lái)進(jìn)行。規(guī)劃的前提是研究，研究之后是策劃，然后才可以實(shí)施。這個(gè)規(guī)劃首先是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃，我前面說(shuō)了，城市發(fā)展的核心是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，才能提供更多的就業(yè)崗位，才會(huì)有人氣，有了人氣才會(huì)有其它任何東西。

    而產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，目前看得最透的，上下思想一致的，就是旅游產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)是張家界的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，像大連、桂林、青島等城市也是旅游城市，但旅游產(chǎn)業(yè)只是這些城市綜合性產(chǎn)業(yè)中的一部分，它具有旅游城市的功能，但都不像張家界這樣，是座徹頭徹尾的旅游城市，它是由旅游而生、由旅游而成長(zhǎng)的城市。那么，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃顯得尤為重要，涉及到它的可持續(xù)性和發(fā)展前景。

    旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)思路的規(guī)劃，是一種概念性的規(guī)劃。這個(gè)規(guī)劃前不久已經(jīng)做了，現(xiàn)在要做的就是進(jìn)一步將旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃。旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)際上就是旅游地產(chǎn)的規(guī)劃，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃沒(méi)有做，那么這個(gè)城市規(guī)劃也是空的。城市規(guī)劃的可行性和科學(xué)性因?yàn)槿笔Я水a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃，所以我個(gè)人認(rèn)為，城市規(guī)劃還處于未定狀態(tài)。因?yàn)?，旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃不能根據(jù)城市規(guī)劃來(lái)做，而是城市規(guī)劃要根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目來(lái)做，因?yàn)槁糜萎a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃是有苛刻的要求的，不是在城市規(guī)劃里畫(huà)幾個(gè)方格子涂上顏色，說(shuō)這個(gè)是干什么的，那個(gè)是干什么的就可以的，以后將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往方格子里套進(jìn)去是不行的，本來(lái)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃在前，城市規(guī)劃在后，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)城市規(guī)劃，而事實(shí)上，張家界的城市發(fā)展是由產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)的，這就導(dǎo)致城市規(guī)劃不停地調(diào)規(guī)。

    目前產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不是由政府來(lái)指導(dǎo)，而是由開(kāi)發(fā)商在指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)只會(huì)根據(jù)自身的商業(yè)需要來(lái)規(guī)劃，缺乏戰(zhàn)略眼光。這樣的規(guī)劃是否符合張家界城市的定位，是否具有可持續(xù)性和科學(xué)性，這個(gè)講不清楚，有很多值得質(zhì)疑的地方。旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃需要很強(qiáng)的專業(yè)性，不是我們自己可以做出來(lái)的，需要請(qǐng)專家團(tuán)隊(duì)來(lái)做。我所說(shuō)的專家不是指大學(xué)教授，大學(xué)教授是做學(xué)問(wèn)的，重點(diǎn)放在規(guī)劃概念的研發(fā)上面，在大的方面可以汲取他們的智慧，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)，但如果讓他們具體來(lái)做是不行的。所以上個(gè)月召開(kāi)旅游地產(chǎn)高峰論壇，很多國(guó)內(nèi)外的學(xué)者、專家就指出這一點(diǎn)，目前張家界要做的，就是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃。這個(gè)規(guī)劃，不能只由城建部門來(lái)做，還需要旅游部門參與，要把城建專家和旅游產(chǎn)業(yè)方面的專家都要請(qǐng)來(lái)。

    王力黑：那么，張家界房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀是什么樣的？

    李步群：這個(gè)問(wèn)題要從兩個(gè)層面來(lái)講。第一個(gè)層面分為兩點(diǎn)：第一，從目前張家界城市發(fā)展的水平和狀況來(lái)看，態(tài)勢(shì)良好。我這里有一組數(shù)據(jù)可供參考：2011年1～6月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為12.2億元，同比增長(zhǎng)65%；房地產(chǎn)施工面積為286萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)90.6%；新開(kāi)發(fā)面積88萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)81.3%；竣工面積37萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)66.8%；商品房銷售面積47.1萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)25.6%；城區(qū)商品房均價(jià)3050元/㎡，保持了近三年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第二，同時(shí)我們也看到，近年來(lái)，張家界商品房開(kāi)發(fā)的增幅與張家界本地居民的住房需求的增長(zhǎng)是不相稱的，有一定差距。張家界商品房的保有量的比例與全國(guó)平均水平差不多，超過(guò)了城市家庭住房平均水平的2.5倍以上。這個(gè)數(shù)據(jù)就說(shuō)明張家界的一部分商品房具有投資的性質(zhì)。投資的商品房作為租房對(duì)外出租，就關(guān)系到張家界流動(dòng)人口的多少。

    第二個(gè)層面，張家界建市20多年，是一座成長(zhǎng)型的城市，這種成長(zhǎng)有一個(gè)“華麗轉(zhuǎn)身”的前景存在，就是由觀光型旅游城市向度假?gòu)?fù)合型旅游城市轉(zhuǎn)型、提升，張家界的發(fā)展將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的飛躍。目前，整個(gè)中國(guó)處于城市化階段、工業(yè)化階段和城區(qū)化階段，城市化和工業(yè)化不是均衡發(fā)展的，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移也不是均衡地轉(zhuǎn)移，需要產(chǎn)業(yè)中心的轉(zhuǎn)移，這樣才能提供就業(yè)崗位。張家界旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、提質(zhì)以后，就業(yè)空間將更加廣闊。然后還有一個(gè)工業(yè)化的問(wèn)題。按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)講，張家界這個(gè)地方不適宜發(fā)展工業(yè)，但從目前工業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，張家界有發(fā)展工業(yè)的空間，按照我前面說(shuō)的四句話，張家界是一座宜居的城市，我們至少可以幻想發(fā)展企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和研發(fā)總部的經(jīng)濟(jì)，也就是說(shuō)，張家界這么好的居住環(huán)境，可以吸引一些企業(yè)將運(yùn)營(yíng)總部和研發(fā)的環(huán)節(jié)放在張家界，工廠和車間不要放在張家界。說(shuō)這么多就是想說(shuō)明一點(diǎn)：張家界是一座成長(zhǎng)型的城市，是一座充滿生命力的城市，發(fā)展前景廣闊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣廣闊。我感覺(jué)，省內(nèi)除了長(zhǎng)株潭等少數(shù)城市，張家界的發(fā)展前景是最好的。

    除此之外，還有一種情況不容忽視，就是航空港的發(fā)展帶動(dòng)城市的發(fā)展。一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，并不僅僅取決于當(dāng)?shù)氐馁Y源，國(guó)際航空港的開(kāi)通也會(huì)帶來(lái)意想不到的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開(kāi)通國(guó)際航班就能整合世界資源，就可以與世界上那些經(jīng)濟(jì)中心發(fā)生聯(lián)系，導(dǎo)入他們的生產(chǎn)要素來(lái)這里發(fā)展。這種發(fā)展模式有個(gè)典型的案例，就是迪拜。那里是沙漠，沒(méi)有什么資源，但他們開(kāi)通了國(guó)際航班，規(guī)劃了很好的產(chǎn)業(yè)布局，吸引全世界的人到那里投資和消費(fèi)。他們和周邊國(guó)家并沒(méi)有多少聯(lián)系，他們聯(lián)系的是世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)中心。張家界前不久開(kāi)通了國(guó)際航班，海關(guān)也即將投入運(yùn)營(yíng)，整個(gè)湖南只有兩個(gè)航運(yùn)港，一個(gè)在長(zhǎng)沙，一個(gè)就是在張家界。從某種意義上來(lái)講，張家界的航運(yùn)港更具吸引力。外國(guó)的高端游客沒(méi)有理由去長(zhǎng)沙，但有理由來(lái)張家界。來(lái)了張家界以后，如果他覺(jué)得張家界適合他的產(chǎn)業(yè)的布局，就很有可能到張家界來(lái)發(fā)展。所以，張家界非常具有成長(zhǎng)性，張家界的旅游地產(chǎn)也有一個(gè)非常美好的前景，而這個(gè)前景的實(shí)現(xiàn)就在于我們?cè)趺慈プ?，我們?nèi)绾芜x擇科學(xué)合理的發(fā)展路徑去推進(jìn)。

    王力黑：就旅游地產(chǎn)而言，國(guó)內(nèi)有哪些城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可供張家界借鑒？

    李步群：我覺(jué)得，它山之石可以攻玉。很多城市的旅游地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒，比如說(shuō)海南的三亞，它的旅游地產(chǎn)品牌的營(yíng)銷策略是非常成功的?，F(xiàn)代社會(huì)的生產(chǎn)消費(fèi)流通跟以前不一樣了，以前是生產(chǎn)決定消費(fèi)，現(xiàn)在是消費(fèi)決定生產(chǎn)，消費(fèi)環(huán)節(jié)里面又包含了營(yíng)銷決定消費(fèi)，通過(guò)概念營(yíng)銷影響消費(fèi)者的心理，張家界旅游地產(chǎn)的概念營(yíng)銷、品牌營(yíng)銷方面需要學(xué)習(xí)。海南，包括三亞，旅游地產(chǎn)做得好也可能與國(guó)家政策的支持相關(guān)聯(lián)，當(dāng)然，我們也要看到教訓(xùn)，當(dāng)年海南旅游地產(chǎn)的急劇膨脹導(dǎo)致了樓市的泡沫，后來(lái)沉寂了好多年。

    王力黑：你說(shuō)到消費(fèi)和生產(chǎn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展怎么協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系？

    李步群：消費(fèi)和生產(chǎn)，你不好說(shuō)哪個(gè)在前哪個(gè)在后，他們是犬牙交錯(cuò)在一起的，并非截然分開(kāi)的。我認(rèn)為，作為政府應(yīng)該雙管齊下，一方面基于城市發(fā)展的規(guī)劃和發(fā)展的前景，要策劃影響旅游地產(chǎn)的概念和品牌，同時(shí)齊頭并進(jìn)地，勇于吃第一只螃蟹，吸引具有戰(zhàn)略眼光的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者，等營(yíng)銷啟動(dòng)以后，等市場(chǎng)啟動(dòng)以后，我們會(huì)得到很好的銜接，我們就有和營(yíng)銷宣傳相一致的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目供別人來(lái)置業(yè)?，F(xiàn)在這兩個(gè)方面都很缺乏，從戰(zhàn)略意義上看張家界的地產(chǎn)項(xiàng)目，目前唯讀最成功，從外地引進(jìn)的地產(chǎn)企業(yè)，既有戰(zhàn)略眼光又有雄厚實(shí)力的，少之又少。政府層面，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方面又有所滯后，沒(méi)有一個(gè)具體的項(xiàng)目規(guī)劃拿出去招商，都是一些概念性的招商，誰(shuí)有錢都可以來(lái)。另外，中國(guó)民間資本過(guò)剩，這些過(guò)剩的民間資本不是生產(chǎn)性的資本，而是投機(jī)性的資本，他們來(lái)張家界之后主要是想拿地作為一種投資，并不是想做一個(gè)具有戰(zhàn)略意義的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目建設(shè)就很值得讓人擔(dān)心。戰(zhàn)略性的投資商，他看中的是這個(gè)地方的發(fā)展前景，不單單只看眼下利益，張家界目前大部分地產(chǎn)投資商都不具備這樣的特征。

    王力黑：投資張家界旅游地產(chǎn)除了需要戰(zhàn)略性眼光，還需要哪些基本要素？

    李步群：判斷一個(gè)投資商的戰(zhàn)略性眼光，就在于看他的項(xiàng)目規(guī)劃是不是符合這座城市的定位，是不是和政府的戰(zhàn)略目標(biāo)一致。當(dāng)然，具體項(xiàng)目的研發(fā)、策劃首先是由企業(yè)做的，但是項(xiàng)目的策劃需要符合大的城市規(guī)劃和定位，城市的發(fā)展建設(shè)必須由政府來(lái)主導(dǎo)，否則就會(huì)亂套。政府主導(dǎo)才可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)、科學(xué)發(fā)展。除此之外，最重要的一點(diǎn)就是技術(shù)支撐，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要專業(yè)的技術(shù)性團(tuán)隊(duì)來(lái)做才可能做得好，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，包括功能配套等方面都必須合理，要符合市場(chǎng)消費(fèi)需求，沒(méi)有技術(shù)支撐的企業(yè)也不可能做出好的規(guī)劃，更不可能具備戰(zhàn)略眼光。還有一點(diǎn)，就是市場(chǎng)運(yùn)作。只有善于市場(chǎng)運(yùn)作，才可能出效益，才能達(dá)到雙贏。最后，我個(gè)人還有一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)于全國(guó)來(lái)講都是一樣，我覺(jué)得發(fā)展的秩序比發(fā)展的速度更重要。胡-錦-濤總書(shū)記提出要實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，前幾天山東的動(dòng)車追尾和云南的公路坍塌，為什么會(huì)發(fā)生這樣的事故？這就是發(fā)展的秩序出了問(wèn)題。所謂發(fā)展的秩序需要從三個(gè)層面來(lái)理解。一個(gè)是技術(shù)層面，就是一個(gè)項(xiàng)目的論證、設(shè)計(jì)、施工都要按照科學(xué)的、技術(shù)的程序走，不能夠粗制濫造，不能夠趕工期；第二是法規(guī)層面，政府部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)管要依照法規(guī)進(jìn)行，要一視同仁地對(duì)待；第三就是來(lái)自是政治層面的，就是要落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，要扭轉(zhuǎn)中央對(duì)地方政績(jī)考核的陋習(xí)。在芬蘭，一棟私房的建設(shè)至少需要兩年，從規(guī)劃、建設(shè)等環(huán)節(jié)，管理得非常嚴(yán)謹(jǐn)，在這棟私房的建設(shè)當(dāng)中，各個(gè)部門都要參與監(jiān)管，在建設(shè)當(dāng)中出現(xiàn)什么問(wèn)題，首先就要停下來(lái)，技術(shù)部門和政府部門進(jìn)行會(huì)商，將問(wèn)題解決好之后再繼續(xù)建。所以他們的房子都是精品房子。而在我們國(guó)家，一個(gè)大項(xiàng)目，一年半載就能完工，但其實(shí)都是垃圾，最后還是得拆掉，中國(guó)房子的壽命才二、三十年，這就是我為什么要說(shuō)發(fā)展的秩序比發(fā)展的速度更重要的原因。

    王力黑：目前張家界對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展有哪些政策上的支持？

    李步群：按照國(guó)家政策，目前沒(méi)有特別的優(yōu)惠政策，因?yàn)椴荒芘c中央政策相悖。但是借助張家界被列入國(guó)家旅游綜合改革試點(diǎn)城市的契機(jī)，我們會(huì)爭(zhēng)取給外地來(lái)張家界置業(yè)的業(yè)主市民待遇，主要是進(jìn)出張家界景區(qū)永久免門票的優(yōu)惠，目前正在研究，通過(guò)技術(shù)性的調(diào)整，是有辦法實(shí)現(xiàn)的。比如說(shuō)，旅游地產(chǎn)企業(yè)一般都要花費(fèi)一大筆錢來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷，我們可以從營(yíng)銷費(fèi)用里面拿出來(lái)一部分用來(lái)補(bǔ)貼門票費(fèi)用，這樣更能吸引外地消費(fèi)者來(lái)張家界置業(yè)，因?yàn)橥獾貥I(yè)主來(lái)張家界置業(yè)就是沖著張家界的旅游來(lái)的，這樣皆大歡喜，何樂(lè)不為。另外一個(gè)就是按揭的問(wèn)題。我們正在和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行銜接，因?yàn)槁糜萎a(chǎn)業(yè)是國(guó)家倡導(dǎo)的主要產(chǎn)業(yè)之一，鼓勵(lì)大家來(lái)張家界置業(yè)，改善居住環(huán)境，提高幸福生活指數(shù)，這是黨和政府要求的。外地人來(lái)張家界買房子，我們不能把他當(dāng)成投資者，而是要把他當(dāng)成改善性的、提高幸福指數(shù)的居民，所以我們要做到把他們當(dāng)成本地市民一樣看待，享受本地市民一樣的待遇。張家界既然是國(guó)家旅游綜合改革試點(diǎn)城市，在政策方面就需要一定的操作空間，不然這么能叫旅游綜合改革試點(diǎn)城市呢？這些問(wèn)題我們都會(huì)努力爭(zhēng)取，其它政策的支持，需要和宏觀政策相一致，因?yàn)?a class="insidelink" target="_blank" title="張家界旅游">張家界旅游地產(chǎn)本來(lái)就屬于稀缺資源，在最初的市場(chǎng)培育期，政府會(huì)努力協(xié)調(diào)和爭(zhēng)取。