房地產(chǎn)調(diào)控需要“堵疏結(jié)合”

當(dāng)市場(chǎng)中的供求關(guān)系失衡時(shí)，大多有兩種處理方式：一是堵，用限制的方式遏制需求，讓需求降低以迎合供給，如短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)的票證控制；一是疏，用刺激和擴(kuò)大供給的方式來滿足需求。需求分為兩類：一是真實(shí)的消費(fèi)需求，這種需求是無法用限制而滿足于釋放的，壓抑得越久就爆發(fā)的越猛烈；另一種是資金流動(dòng)的投資需求，這種需求在短期內(nèi)流動(dòng)與釋放時(shí)是無法靠擴(kuò)大生產(chǎn)的方式在短期內(nèi)用供給放量而滿足的。同時(shí)這種投資的需求不在甲地釋放就會(huì)在乙地爆發(fā)，這種需求永遠(yuǎn)在尋找供求不平衡中的缺口，借此獲取真實(shí)需求增長時(shí)的差價(jià)。

一、限購不如限售：
從堵與疏上看，這也許是一種藝術(shù)，這種管理的藝術(shù)則更符合于市場(chǎng)現(xiàn)階段的發(fā)展需求。任何限都一定是違背市場(chǎng)自由交換的原則的，但限購比限售更違背于市場(chǎng)的原則和民眾的意愿，限售至少比限購要更符合于解決住房條件改善需求的意愿。

二、限核心區(qū)不限邊緣區(qū)
限房價(jià)首先要有正確的統(tǒng)計(jì)方法，正確的信息公布方式。限核心區(qū)正是限高價(jià)的一種方式，而中低收入家庭恰恰大多無能力在核心區(qū)居住，無能力承受高生活成本，特別是中國高速城市化階段正是靠擴(kuò)大城市外沿而增加城市容量的發(fā)展階段。因此全限必然會(huì)導(dǎo)致城市化進(jìn)程的受挫，限核心區(qū)不限外圍則既保護(hù)了城市化進(jìn)程，也保護(hù)了正常的消費(fèi)需求，也避免了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的過程上漲。

三、限小不限大
一些城市出臺(tái)的限購政策中限小戶型不限大戶型的購買，這種政策至少有個(gè)針對(duì)性的概念，即普通消費(fèi)者無能力在首次或初步改善時(shí)購買大戶型的住房，他們更專注于購買小戶型。限是不讓投機(jī)與投資者無法進(jìn)入，并無法用炒房的方式讓這些小戶型住房在短期內(nèi)快速升高價(jià)格，對(duì)基本消費(fèi)需求給以定量的保護(hù)。

四、限低不限高
政府出臺(tái)的限低不限高一是解決了貨幣回籠的高消費(fèi)；二是保護(hù)或幫助一定價(jià)格之下的合理消費(fèi)需求，幫助了那些應(yīng)該獲得幫助的群體。

五、限人口還是限財(cái)富.
用行政措施的限購作為擋住人才流動(dòng)或人口流動(dòng)的門檻，還是用價(jià)格作為門檻？這恰恰是衡量人才的創(chuàng)造價(jià)值和財(cái)富價(jià)值的差別。限購在限制人口增長的同時(shí)，也將大量的財(cái)富和消費(fèi)能力行政性的擋在了城市之外，而限低不限高則會(huì)吸引這些人才和財(cái)富進(jìn)入城市并在流轉(zhuǎn)中創(chuàng)造財(cái)富。
許多城市以戶籍為限制購買住房的同時(shí)，又出臺(tái)了允許有低于限購條件的勞保與納稅的非戶籍人口享受公租房的政策，這更讓市場(chǎng)看不懂了。

六、限制需求還是限制投資
限購也許無法解決需求問題，不管是居住需求還是改善需求或是投資需求，都無法用限購來釋放，那么這種需求就會(huì)被抑制并產(chǎn)生轉(zhuǎn)移。
任何時(shí)候政策引發(fā)的癌癥都不應(yīng)由市場(chǎng)與民眾承擔(dān)損失與責(zé)任，而限購的政策卻恰恰是讓市場(chǎng)和民眾為調(diào)控政策的失敗承擔(dān)損失與責(zé)任。幾千年中國文化中的大禹治水給我們留下的絕不應(yīng)僅僅是三過家門而不入，而是寶貴的用疏治堵的歷史經(jīng)驗(yàn)。也許中華文化的精神仍是指導(dǎo)今天政策制定的瑰寶。....
...................... （任志強(qiáng)——搜房地產(chǎn)博客）