千呼萬喚仍未至房產(chǎn)證難到位誰之過

房產(chǎn)證，是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件?？墒牵谀壳暗囊恍┪飿I(yè)小區(qū)中，卻存在著業(yè)主已經(jīng)入住超過一年但房產(chǎn)證卻遲遲未辦理下來的情況。
近日，讀者劉先生通過市民維權(quán)熱線投訴稱，自己的房子入住一年多了，但還沒拿到房產(chǎn)證，給自己帶來很多不便，所以劉先生不禁感嘆：買房，最關(guān)鍵的是房產(chǎn)證要到手。
經(jīng)聯(lián)系開發(fā)單位，其表示正在積極辦理中，在等待審批。咨詢管理部門，了解到該項目的總證已經(jīng)辦下來，之前因為需要等項目完善手續(xù)，完成項目綜合驗收，所以影響到房產(chǎn)證辦理的問題。預(yù)計近期將能使業(yè)主取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。

[案例解析]
　　其實，關(guān)于房產(chǎn)證辦理問題，曾經(jīng)有這樣一起相似的案例：讀者李先生所購房產(chǎn)交房都半年多了，可是房地產(chǎn)開發(fā)商還是遲遲沒有交付房產(chǎn)證，而部分鄰居卻已拿到房產(chǎn)證。于是李先生咨詢了物業(yè)管理公司，公司工作人員表示，該小區(qū)是一次性付款的業(yè)主先得房產(chǎn)證，而按揭貸款的業(yè)主則要晚些才能得房產(chǎn)證，李先生很不明白，辦房產(chǎn)證是不是有這項規(guī)定？房開商這樣做是不是違法？
　　找來一份商品房購房合同，在合同上找到這樣的條款，“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，在這項條款中，要求出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第幾項處理，而下面的處理辦法就是出賣人應(yīng)當擔負的責任。
　　那么根據(jù)此條款，李先生所購買的房屋的開發(fā)商是不是違法了呢？

[律師解答]
　　李先生與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中對于產(chǎn)權(quán)登記的約定應(yīng)當是有效的，如果逾期，開發(fā)商構(gòu)成違約，是否存在銀行按揭貸款與此無關(guān)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　李先生與開發(fā)商明確約定了商品房交付使用后90內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，應(yīng)當不得無故拖延，是否存在銀行貸款與此無關(guān)。如果《商品房買賣合同》中明確約定了違約金，可以適用。

[特別提醒]
　　現(xiàn)在多數(shù)買房者在購買商品房時，交了首付貸了款，并沒有得到房產(chǎn)證，大家所了解的都是在房子交付后才可以拿到房產(chǎn)證。但是房子交付后，什么時候能拿到房產(chǎn)證，不是所有的購房者都清楚的。所以就需要購房者了解法律法規(guī)相關(guān)內(nèi)容。
　　首先，業(yè)主要查明雙方所簽訂的合同對房產(chǎn)證的辦理期限是如何約定的，按照當事人自愿原則，只要雙方簽訂合同時對此已經(jīng)達成一致意見，且不違反法律規(guī)定，這個合同條款對雙方當事人就是具有法律約束力的。
　　其次，如果雙方簽訂的房產(chǎn)合同中沒有關(guān)于房產(chǎn)證辦理的相關(guān)約定，業(yè)主可依據(jù)如下法律規(guī)定來維護自身的合法權(quán)益。在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的十八條中就對此有明確規(guī)定：
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
　　而對于合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。因此，如果開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可選擇協(xié)商或訴訟的方式，根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定來追究開發(fā)商的違約責任。