加息了該不該提前還貸?

　　近日，讀者劉小姐打電話向理財版反映，7月7日央行年內(nèi)第三次加息，使得5年期以上的住房貸款利率，從6.8%上升到了7.05%，升至最近10年來的較高水平（2007年5年期貸款利率達到7.84%）。在高房價、高成本的壓力之下，是否可以提前還貸呢？為此記者專門就劉小姐的情況走訪了市建行長期從事信貸工作的工作人員姜凱。姜凱提醒貸款者，是否選擇提前還貸需要根據(jù)自已的實際情況計算好成本。
　　“對于供著房貸的人來說，最怕聽到的就是加息。這樣下去，還貸壓力只會越來越重。”劉小姐嘆了一口氣。她是去年年底買的一套婚房，貸款不算太多，總共20萬元，加息前每月還款九百多元，加息后就要多還三百多塊。劉小姐說“現(xiàn)在工資沒什么變化，CPI卻這么高，房貸利率又一直在漲，年輕人結(jié)婚買房承受的壓力好大。”
　　姜凱說，如今新購房的年輕人，大多對如何盡早搬掉“貸款大山”而殫精竭慮，趁早還清貸款的愿望很迫切。而樓市調(diào)控正在風(fēng)頭，銀行一次次加息，不少人開始關(guān)注提前還貸。提前還款的目的在于節(jié)省利息支出。要不要提前還貸，還要從貸款人自身的還款時間、家庭狀況等方面來考慮。姜凱建議，在提前還貸前，借款人最好考慮清楚近期有無投資計劃，如果手上有好的投資項目，收益率可能超過房貸利率，就應(yīng)該考慮投資，而不是急著還款。
　　但是提前還貸也有一定的好處，可減少一部分利息支出，比如王先生向銀行貸了20萬元商業(yè)性貸款，期限20年，辦理等額還款，每月還貸1376元。如果他想提前還貸5萬元，避免明年升息加重利息負擔(dān)。那提前還貸，是選擇縮短期限還是減少月供呢？選擇縮短期限，提前還貸5萬元，可以縮短3年還款時間，節(jié)省利息5.9萬元左右；如果選擇減少月供，那么每月還款額將減少344元，降為1032元，節(jié)省利息3.26萬元左右。
　　相比之下，如果房貸月供壓力不大，在決定提前還貸時可以選擇“縮短還款期限”，可以節(jié)省較多的利息；如果覺得月供壓力較大，可以選擇“減少月供”。

　　不是所有人都適合提前還貸
　　對眾多備受“月供”折磨的購房者，雖然擺脫“房奴”的愿望很強烈，但并不是所有人都適合提前還貸，有幾種情況就不宜提前還貸。
1、可支配收入預(yù)期增長的人群不適合提前還貸。
利率上升是通貨膨脹時期國家使用穩(wěn)健性貨幣政策的結(jié)果。利率上升是表象，通貨膨脹是實質(zhì)。通貨膨脹的表現(xiàn)就是流通中的貨幣量增加，這就會導(dǎo)致全社會的總體持幣量上漲。但房貸一般采用等額本息法還款，每月歸還的貸款數(shù)額是一定的。故在通貨膨脹時期，未來的預(yù)期收入增長的預(yù)期是很強的， 所以越到后期，相同金額的還款壓力越小。世界上有些國家就是通過通貨膨脹來緩解自身的債務(wù)壓力的。另外，保持手中有較多的現(xiàn)金可以把握更多的投資機會，現(xiàn)在最流行的就是“現(xiàn)金為王”的說法。像劉小姐處于事業(yè)上升期，有足夠的收入增長預(yù)期，是不用提前還貸的。
　　 2、已享受7至85折優(yōu)惠利率的，不適合提前還貸。
　　大量首套房客戶享受到了7至85折的優(yōu)惠利率。以5年以上貸款利率為例，加息后基準(zhǔn)利率為6.6%，如果享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.62%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.61%。因此，盡管是加息后，這部分客戶的利率還是很優(yōu)惠的。
　　3、等額本息還款已到中期不適合提前還貸。
　　如果是使用等額本息還款方式的借款人，還款年數(shù)已接近還款中期，這時選擇提前還款也不太適合。
　　等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。
4、等額本金還款期已過1/3，不適合提前還貸。
對于使用等額本金還款的客戶，等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當(dāng)還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。
　　5、投資收益高于貸款利率不適合提前還貸。
加息后有提前還貸打算的借款人，如果手頭有其他投資理財項目，如股票、基金、債券等，如投資收益率高于貸款利率，投資收益將高于貸款利息支出，借款人則完全沒有必要選擇提前還貸，大可將資金用于投資。
　　
　　提前還貸需要哪些手續(xù)?
　　一般辦理提前還款，需要先向銀行預(yù)約，具體可以咨詢貸款銀行相關(guān)政策。提前還貸的流程為：
　　第一步：先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。
　　第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。
　　第三步：按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。
　　第四步：借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。
第五步：提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前償還的款項即可。

　　我市未出現(xiàn)提前還貸潮
　　記者同時也走訪了建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行的部分支行，發(fā)現(xiàn)前來提前還貸的人并不如想象中多，相比之下，咨詢購買銀行理財產(chǎn)品的人卻不少。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有不少房貸族表示，雖然加息后月供增加了，但并不會選擇提前還貸，而是會選擇通過適度投資的方式予以彌補。因為大部分人都知道，銀行資金流動性緊張，還款后很難再借，而理財產(chǎn)品投資的收益卻有不斷增長的趨勢，有能力提前還款的客戶更愿意選擇投資渠道，而不是還款。