張家界商業(yè)地產(chǎn)探秘

　　今年以來(lái)，嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策仍在持續(xù)，房貸政策不斷縮緊，在住房市場(chǎng)降溫的同時(shí)，火爆的商業(yè)地產(chǎn)儼然已經(jīng)成為地產(chǎn)商和投資者的“避風(fēng)港”。
　　但如今，限貸之風(fēng)，似乎正吹向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。日前，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開表示，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測(cè)，并首次提出“銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。
　　在機(jī)遇與政策夾擊下，張家界商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，包括旅游商業(yè)地產(chǎn)、純商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，仍如暴雨后的筍芽?jī)?，?qiáng)勁地崛出地面，迎著陽(yáng)光風(fēng)雨迅速生長(zhǎng)。以市區(qū)的永定區(qū)為例，上半年，永定區(qū)以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)，不僅鞏固了2011年前成功招商的19個(gè)區(qū)屬重點(diǎn)項(xiàng)目，而且上半年開工15個(gè)，開工率78.95%，完成投資6.25億元，占年計(jì)劃14.7億元的42.5%。 今年上半年，永定區(qū)成功招商了張家界影視基地、張家界永定區(qū)風(fēng)能發(fā)電、天門仙境國(guó)際休閑度假、張家界茅溪康復(fù)中心、茂隆片區(qū)舊城改造等項(xiàng)目，概算投資140億元人民幣。正在洽談準(zhǔn)備簽協(xié)議的項(xiàng)目有仙人溪文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、珠寶城項(xiàng)目、大庸橋公園周邊舊城改造項(xiàng)目、手巾巖周邊舊城改造項(xiàng)目、南門口周邊舊城改造項(xiàng)目等，以上在談項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資100億元人民幣。
盤點(diǎn)：我市上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速
　　2011年，張家界正在構(gòu)建城市的發(fā)展藍(lán)圖?？傮w上，是要將張家界建成世界旅游精品城市，讓張家界成為國(guó)內(nèi)外知名的旅游勝地和國(guó)際型休閑旅游度假城市。
　　分區(qū)域來(lái)說(shuō)，這一藍(lán)圖是要將我市中心城區(qū)打造成核心旅游服務(wù)區(qū)，將武陵源區(qū)打造成為國(guó)際休閑度假風(fēng)情小鎮(zhèn)，加快慈利新型工業(yè)和旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，著力打造桑植生態(tài)文化旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。同時(shí)，加快澧水河景觀風(fēng)貌帶、濱河廊道和城區(qū)周邊山體景觀建設(shè)，打造山、水、城穿插交融的城市景觀；加快實(shí)施張家界國(guó)際會(huì)展中心、高檔酒店、特色商業(yè)街區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)。
　　要實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)藍(lán)圖，城市規(guī)劃建設(shè)是龍頭。為助力城市建設(shè)這一龍頭，站在城市發(fā)展的高度，我市多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在上半年加快了發(fā)展的步伐。

張家界國(guó)際旅游商業(yè)城
　　張家界國(guó)際旅游商業(yè)城由浙江晟昊集團(tuán)投資，占地109畝，規(guī)劃總建筑面積15萬(wàn)平方米，為目前張家界市規(guī)模最大的國(guó)際旅游商業(yè)綜合體。項(xiàng)目位于張家界火車站站前廣場(chǎng)及長(zhǎng)途客運(yùn)中心站廣場(chǎng)，距張家界荷花機(jī)場(chǎng)僅需5分鐘車程，門戶型區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。借助張家界的城市影響力及項(xiàng)目的門戶區(qū)位，以門戶型商業(yè)模式的概念，改寫傳統(tǒng)的商業(yè)局限，以一種全新的商業(yè)格局，助推張家界旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
　　5月18日，張家界國(guó)際旅游商業(yè)城開工。
　　5月21日，由市人民政府、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同主辦，張家界國(guó)際旅游商業(yè)城承辦的ZITCC2011中國(guó)(張家界)國(guó)際旅游商業(yè)高峰論壇暨中國(guó)房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主題論壇在我市舉行。旨在與國(guó)內(nèi)外專家一起，通過(guò)面對(duì)面探討國(guó)際旅游商業(yè)發(fā)展方向，結(jié)合張家界特點(diǎn)，對(duì)張家界旅游地產(chǎn)發(fā)展及迎接商潮進(jìn)駐張家界指明方向。
　　未來(lái)，國(guó)際旅游商業(yè)城將成為張家界城市的消費(fèi)門戶，彌補(bǔ)張家界城市商業(yè)市場(chǎng)空白的同時(shí)，對(duì)張家界城市商業(yè)的檔次也是一次整體的提升。
維港·十字街
　　維港·十字街位于風(fēng)景優(yōu)美的張家界市中心，即回龍路與南正街交匯處的東南角，是張家界市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，遠(yuǎn)眺天門山，近觀澧水河，背托號(hào)稱天下第一纜車的天門山索道，項(xiàng)目建成后將成為張家界市中心標(biāo)志性建筑之一。項(xiàng)目總占地面積約64000㎡，總建筑面積約23萬(wàn)㎡，項(xiàng)目定位為集吃、住、玩、樂、游、購(gòu)于一體的“城市商業(yè)綜合體”，緊抓商住概念，填補(bǔ)了張家界綜合商業(yè)項(xiàng)目的空白。
　　目前，維港·十字街正著力引進(jìn)知名品牌企業(yè)進(jìn)駐，已與湖南省連鎖零售龍頭上市企業(yè)步步高商業(yè)連鎖股份有限公司簽約。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造集吃、住、玩、樂、游、購(gòu)于一體的十字街城市商業(yè)航母，也標(biāo)志著我市終于迎來(lái)了一個(gè)新商業(yè)時(shí)代。
　　未來(lái)，十字街將建成涵蓋大型百貨、超市、電影院、高端休閑、娛樂、美食、高級(jí)商務(wù)酒店等于一體的商業(yè)廣場(chǎng)，為張家界帶來(lái)全新的商業(yè)變革，引領(lǐng)張家界從單一的旅游經(jīng)濟(jì)城市向旅游經(jīng)濟(jì)與都市商業(yè)經(jīng)濟(jì)并重的現(xiàn)代化都市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

唯讀·逸臣廣場(chǎng)
　　唯讀·逸臣廣場(chǎng)，處于張家界繁華勝地回龍路，與城市傳統(tǒng)商業(yè)圈一脈相承，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積132畝，是張家界老城區(qū)第一個(gè)用地超過(guò)100畝的大型項(xiàng)目，總建筑面積33萬(wàn)平米。
　　唯讀·逸臣廣場(chǎng)是由唯讀公司鼎力打造的囊括逸臣國(guó)際大酒店、逸臣商會(huì)大廈、逸臣金海岸商業(yè)中心、逸臣濱江國(guó)際漫游街、逸臣國(guó)際公館的33萬(wàn)平米濱江都市綜合體。
　　5月15日，唯讀·逸臣廣場(chǎng)盛大開盤，它精心搭建旅游商務(wù)平臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)商務(wù)辦公和商業(yè)經(jīng)營(yíng)集約化、規(guī)?；?，核心產(chǎn)業(yè)鏈接邊緣產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，匯集大量資金流、人才流、物流和信息流，為進(jìn)駐商家?guī)?lái)循環(huán)商機(jī)。同時(shí)，它始創(chuàng)張家界首座開放式街區(qū)商業(yè)群落，以寬尺度、廣視角，營(yíng)造體驗(yàn)式、風(fēng)情式、主題式商業(yè)復(fù)合體，在商業(yè)開發(fā)的同時(shí)，不僅融合張家界天賦自然的山水奇觀，而且還挑動(dòng)了消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物欲望釋放的情感需求，帶來(lái)前所未有的消費(fèi)驚喜。

溪布街
　　溪布街，位于武陵源景區(qū)的索溪河畔，依托武陵源區(qū)第一主干道和最主要的商業(yè)街區(qū)，占據(jù)著通往張家界重要景點(diǎn)黃龍洞和寶峰湖的必經(jīng)之道。項(xiàng)目總建筑面積7萬(wàn)平方米，總投資4億余元。整體規(guī)劃依托索溪河親水資源，建筑風(fēng)格以湘西土風(fēng)苗韻為基調(diào)，以傳統(tǒng)土家民居為藍(lán)本，營(yíng)造房中有院、院中有街、韻味十足的集市盛景，并融國(guó)際時(shí)尚體驗(yàn)于一體，是全國(guó)惟一集水上酒吧街、中華名特小吃街、湘西民俗購(gòu)物精品街、休閑客棧、手工體驗(yàn)坊等為一體的大型復(fù)合商業(yè)街區(qū)。
　　1月上旬，溪布街榮獲2010-2011（第八屆）地產(chǎn)年度風(fēng)云榜：2010最具民族特色旅游商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)尚獎(jiǎng)、中國(guó)最具投資價(jià)值旅游地產(chǎn)品牌雙項(xiàng)大獎(jiǎng)。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，相對(duì)于麗江、陽(yáng)朔每年旅游500萬(wàn)～600萬(wàn)人的瓶頸限制，武陵源景區(qū)目前每年有1900萬(wàn)人次游客市場(chǎng)的支撐，未來(lái)休閑度假游消費(fèi)，必將超越麗江和陽(yáng)朔。溪布街以土家民俗文化、建筑文化為底蘊(yùn)，快樂文化的營(yíng)造為脈絡(luò)，將為游客提供一個(gè)了解土家文化、感受快樂的完美場(chǎng)所。
分析：如何在商業(yè)地產(chǎn)投資中制勝
　　盡管房地產(chǎn)整體調(diào)控不斷推進(jìn)，但強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭仍使不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)商業(yè)地產(chǎn)保持樂觀。地產(chǎn)開發(fā)在中長(zhǎng)期仍是一個(gè)向上的行業(yè)，巨大的成長(zhǎng)價(jià)值潛力使得資本對(duì)地產(chǎn)的青睞持續(xù)，雖然商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的渠道目前正在被壓縮，但是地產(chǎn)開發(fā)仍有機(jī)會(huì)，城市綜合體的發(fā)展需求也使商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的上浮空間。

業(yè)內(nèi)人士：房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)需防風(fēng)險(xiǎn)
　　此前，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林指出，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)初主動(dòng)轉(zhuǎn)型的時(shí)候沒有抓住機(jī)遇，等調(diào)控了、限購(gòu)了才開始被動(dòng)轉(zhuǎn)型，會(huì)造成很多潛在的問題。很多企業(yè)低估了做商業(yè)地產(chǎn)的難度，沒有從設(shè)計(jì)、建造到管理運(yùn)營(yíng)上全方位準(zhǔn)備好，后期做不到位，商業(yè)模式就很難建立起來(lái)。
　　根據(jù)張家界的市場(chǎng)來(lái)看，雖然商業(yè)地產(chǎn)還在探索改進(jìn)之中，但管理運(yùn)營(yíng)模式已大有進(jìn)步，有業(yè)內(nèi)人士表示，在張家界，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)還是很有前景的。全世界房地產(chǎn)投資比重，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是各占50%，在歐美那些發(fā)達(dá)國(guó)家里商業(yè)地產(chǎn)甚至占到60%以上。這是符合發(fā)展規(guī)律的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活質(zhì)量的提高，人有很多更高的需求，商業(yè)購(gòu)物、文化娛樂、教育醫(yī)療等，將會(huì)帶來(lái)一個(gè)廣闊的市場(chǎng)。
　　盡管現(xiàn)在張家界商業(yè)地產(chǎn)還需要慢慢做起來(lái)，但從大的市場(chǎng)來(lái)看，如果把商業(yè)和住宅的比重扭轉(zhuǎn)到4：6，商業(yè)地產(chǎn)部分的比重只要在30%~40%，就會(huì)減少很多不必要的社會(huì)問題。

投資者：看好投資產(chǎn)品的升值空間
　　市民劉先生認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的投資，首先是交通要方便，比如緊鄰機(jī)場(chǎng)、高速公路。同時(shí)，城市的規(guī)劃也能讓投資者看到升值的前景。
　　控制投資風(fēng)險(xiǎn)是劉先生格外關(guān)注的因素。他認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的投資相對(duì)于股票、各類社會(huì)集資，目前仍是最可靠的投資渠道。而投資的額度也要考慮到風(fēng)險(xiǎn)控制。同時(shí)，看準(zhǔn)品種和品類很重要，應(yīng)當(dāng)多做市場(chǎng)調(diào)研，最好對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)及歷史經(jīng)驗(yàn)有足夠的了解再出手。此外，投資的額度一定要考慮自己的承受力，高收益往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)以不影響自身的生活品質(zhì)為宜。
　　針對(duì)寫字樓的投資，投資者齊先生認(rèn)為，無(wú)論是自己經(jīng)營(yíng)還是出租，地段和交通區(qū)位都很重要。除此之外，以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于寫字樓規(guī)模也提出了更高的要求。他認(rèn)為，大型高層的寫字樓才具有投資的價(jià)值。一方面有規(guī)模才會(huì)體現(xiàn)出它的價(jià)值；另一方面，大型的群體性的寫字樓也是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。
同時(shí)，齊先生表示，寫字樓周邊的氛圍十分重要。一定要有商務(wù)和辦公的氛圍，有景觀區(qū)。再加上交通便捷，這樣的寫字樓才讓人有信心。
建議：善于投資，善于總結(jié)
　　針對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)，人人都有本投資經(jīng)。如何能從眾多的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品中選出最適合自己的產(chǎn)品，也是仁者見仁，智者見智。層出不窮的投資品，五花八門的需求。商業(yè)地產(chǎn)從無(wú)到有走到今天，也的確考驗(yàn)著投資人的智慧。在這里，我們不會(huì)就某個(gè)投資品去做評(píng)點(diǎn)，只是對(duì)張家界房地產(chǎn)市場(chǎng)從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，有著一種特別的期待與信念。
　　從眾多業(yè)內(nèi)人士及投資者的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多中小投資人對(duì)于所投產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)考慮得并不充分。但由于張家界的優(yōu)越發(fā)展條件，潛在的發(fā)展空間，投資地產(chǎn)，不論是住宅還是商業(yè)，在很多人看來(lái)都是不錯(cuò)的資金去向。因此，在對(duì)交通、區(qū)位、開發(fā)商實(shí)力等基本條件進(jìn)行綜合考慮判斷，如果比較好，選擇投資某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都會(huì)獲得頗佳的回報(bào)。
　　商鋪是自持型長(zhǎng)期物業(yè)，所以投資者在考慮外在條件之后，更為穩(wěn)妥的做法就是結(jié)合開發(fā)商的承諾，對(duì)其投資項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)整體規(guī)劃有一個(gè)較為理性的判斷。