聚焦博鰲

　　2010博鰲房地產(chǎn)論壇于8月11-14日在海南博鰲盛大開(kāi)幕，今年是博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦的第十個(gè)年頭，十年的磨礪與風(fēng)雨，使其最終成為目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界高規(guī)格、大規(guī)模的專業(yè)性論壇，論壇所塑造的博鰲精神一直引領(lǐng)著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的前行。今年，論壇再次邀請(qǐng)到了眾多的金融學(xué)者、房地產(chǎn)行業(yè)人士熱情參會(huì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與未來(lái)預(yù)期，眾多業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)不一。論壇中提到的一些問(wèn)題，也引起了一系列激烈討論。

問(wèn)題一：怎樣看待新政調(diào)控與未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
　　在市場(chǎng)博弈持續(xù)越來(lái)越久的時(shí)候，對(duì)于政策走向市場(chǎng)走向的關(guān)注度也越來(lái)越高，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇這個(gè)中國(guó)房地行業(yè)規(guī)格最高的專業(yè)論壇上，業(yè)界精英，房產(chǎn)大腕和專家學(xué)者們給出了各自的答案。他們認(rèn)為，新政效果已經(jīng)顯現(xiàn)，而樓市調(diào)控還將繼續(xù)。

觀點(diǎn)探討：
　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中企聯(lián)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇：新政調(diào)控效果已經(jīng)充分顯現(xiàn)，但是調(diào)控還沒(méi)有完?！皣?guó)四條”和“國(guó)十條”中提到的抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到了，但國(guó)四條中的另外三條和國(guó)十條中的另外九條，還沒(méi)有到位。所以調(diào)控還會(huì)持續(xù)，下面將解決增加供應(yīng)量的問(wèn)題。未來(lái)老百姓房屋需求還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，包括買房子和換房子。每年1600萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，還有每年1600萬(wàn)人口出生，這些人口紅利將在未來(lái)20年產(chǎn)生作用。還有舊城改造。這么多需求都會(huì)推動(dòng)中國(guó)老百姓需求增長(zhǎng)。
　　復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)范偉：有成交量的價(jià)格才是真的價(jià)格。也就是說(shuō)現(xiàn)在所謂的熱點(diǎn)城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的價(jià)格比4月份的價(jià)格是確確實(shí)實(shí)下降了，下降幅度在10%到15%。當(dāng)然你也可以說(shuō)不是降價(jià)，因?yàn)檫@段時(shí)間很多樓盤是新開(kāi)樓盤，沒(méi)有可比較性。但是相對(duì)所在位置其他樓盤，價(jià)格確實(shí)調(diào)下來(lái)了，這就是事實(shí)。
　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：未來(lái)十年，中國(guó)占世界20%的人口還將消耗世界30%的資源卻只創(chuàng)造10%的商品？這種低效率的增長(zhǎng)方式不可信，還將繼續(xù)維持。就房地產(chǎn)而言，過(guò)去10年，中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)了十倍，但在未來(lái)10年增長(zhǎng)2-3倍，就不錯(cuò)了。人們通常說(shuō)的，人口增長(zhǎng)紅利，農(nóng)民進(jìn)城，以及舊城改造只能支持房地產(chǎn)行業(yè)的平衡增長(zhǎng)，不能支持加速增長(zhǎng)。 從中期來(lái)看，房地產(chǎn)將以穩(wěn)定并略有增長(zhǎng)為主，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰永逝；未來(lái)十年不會(huì)再有類似過(guò)去十年般的爆發(fā)式增長(zhǎng)。到了2020以后，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期將會(huì)過(guò)去。

問(wèn)題二：中房協(xié)建議暫緩再出樓市新政是否可行？
　　8月12日，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在海南博鰲透露，中房協(xié)已多次“上書”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。朱中一表示，在目前的調(diào)控新政下，土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資等指標(biāo)均在下降，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)亦受波及；加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，需暫緩出臺(tái)新的緊縮性調(diào)控政策。朱中一認(rèn)為，當(dāng)前需要暫緩出臺(tái)緊縮性調(diào)控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑?！胺课萁灰琢垦杆傧禄那閯?shì)，正從一線城市向二、三線城市蔓延?！彼J(rèn)為，土地供應(yīng)不足和開(kāi)發(fā)商拿地不積極，將可能成為影響2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大問(wèn)題。今年上半年，全國(guó)土地供應(yīng)完成計(jì)劃還不到三分之一。上半年40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在土地購(gòu)置面積上，8個(gè)城市出現(xiàn)同比下降，其中深圳同比下降99.7%，而在土地開(kāi)發(fā)面積數(shù)據(jù)中，9個(gè)城市下降幅度超過(guò)50%。
　　中房協(xié)建議，地方政府應(yīng)適當(dāng)調(diào)整土地出讓底價(jià)，加快完成土地供應(yīng)計(jì)劃。換言之，就是建議地方政府降價(jià)賣地。除此之外，由于房地產(chǎn)緊縮性調(diào)控帶來(lái)地方土地財(cái)政下降，進(jìn)而影響到了保障性住房建設(shè)任務(wù)的進(jìn)展。對(duì)于住房保障工程建設(shè)進(jìn)展滯后的問(wèn)題，朱建議，除了加緊督察之外，更要讓地方政府結(jié)合實(shí)際，將保障性住房和當(dāng)?shù)厣唐贩?、租賃房市場(chǎng)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)通盤考慮。

觀點(diǎn)探討：
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱： GDP從年初預(yù)計(jì)的12%下降到預(yù)期增長(zhǎng)9%，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正常回調(diào)的結(jié)果，不要拿房地產(chǎn)投資下降影響GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值)來(lái)嚇唬人。
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容：盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍有待于觀察，但據(jù)不久前國(guó)家電網(wǎng)公司的一份不完全調(diào)查顯示，目前我國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房約6540萬(wàn)套。這種現(xiàn)象，足以說(shuō)明投資性需求仍然主導(dǎo)了當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過(guò)于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩有影響。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松：當(dāng)前市場(chǎng)量跌價(jià)滯，正處于調(diào)整的第一階段。今年三四季度將是新增庫(kù)存大量形成的時(shí)期，這可能是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下調(diào)的時(shí)期。樓市調(diào)控使經(jīng)濟(jì)陷入二次探底的可能性并不存在。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任張曉晶：要堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖，樓市調(diào)控，有可能影響一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但這是調(diào)控的必要代價(jià)。

問(wèn)題三：二三線城市房地產(chǎn)仍有黃金十年？
　　在博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉再次重申他最近一個(gè)非常有影響力的觀點(diǎn)——“房地產(chǎn)業(yè)將終結(jié)黃金十年”；中原集團(tuán)主席施永青也在演講中表示對(duì)內(nèi)地樓市“短期看好長(zhǎng)期謹(jǐn)慎”，認(rèn)為城市化進(jìn)程放慢會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。但是，來(lái)自哈爾濱的開(kāi)發(fā)商——寶宇地產(chǎn)董事長(zhǎng)龔保民卻認(rèn)為，二三線城市還將會(huì)有黃金十年?！岸€城市，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一定是上漲的，并且在十年內(nèi)肯定上漲。”這一席話，令參與博鰲房地產(chǎn)論壇的700位開(kāi)發(fā)商眼前一亮。

觀點(diǎn)探討：
　　住建部政策研究中心主任陳淮：有四方面我們是可以肯定的：堅(jiān)定不移地蓋更多的房子，堅(jiān)定不移地完善住房保障體系，堅(jiān)定不移地支持農(nóng)民工進(jìn)城和發(fā)展二三線城市。希望房地產(chǎn)業(yè)在分析政策時(shí)，不要把所有的政策都當(dāng)成宏觀調(diào)控政策。比如說(shuō)大家都在講通脹，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行需要調(diào)整利率，不一定沖著房地產(chǎn)來(lái)。不管房地產(chǎn)是繁榮還是低迷，該升息還得升息。另外稅收政策、保障住宅以及保增長(zhǎng)、保民生、保就業(yè)等政策，都和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o關(guān)。
　　中原集團(tuán)主席施永青：估計(jì)短期房地產(chǎn)價(jià)格和交易量都會(huì)上升，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)其實(shí)是有擔(dān)憂的。房?jī)r(jià)上漲是早晚的事，這很有可能引起中央政府的進(jìn)一步宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)城市化前景過(guò)于樂(lè)觀。現(xiàn)在每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，但這種情況是不是可以永遠(yuǎn)保持呢？農(nóng)民進(jìn)城的基礎(chǔ)是工業(yè)化，只有城市工業(yè)發(fā)展了，才有工作給農(nóng)民做。工業(yè)不增長(zhǎng)，不可能有這么多農(nóng)民進(jìn)城。如果不解決基層民眾需求，工業(yè)化程度就沒(méi)法提升，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過(guò)剩了，這是將來(lái)房地產(chǎn)需求面臨的很大問(wèn)題。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不能單靠政策、地價(jià)上升，開(kāi)發(fā)商還需要在管理能力、市場(chǎng)能力、監(jiān)控成本能力和產(chǎn)品質(zhì)量上比其他開(kāi)發(fā)商有領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。
　　寶宇地產(chǎn)董事長(zhǎng)龔保民：二三線城市依然有黃金十年，中央政府拿出優(yōu)惠政策鼓勵(lì)地方政府大量建設(shè)廉租房和保障性住房，地方政府要在三五年內(nèi)完成目前城市區(qū)域內(nèi)的保障性住房建設(shè)。未來(lái)十年，地方政府要通過(guò)土地的運(yùn)營(yíng)來(lái)解決這個(gè)資金。因此對(duì)二三線城市未來(lái)十年的房地產(chǎn)很看好。并且廣大的農(nóng)村市場(chǎng)是“未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的商機(jī)”，如果誰(shuí)先占領(lǐng)這個(gè)區(qū)域，誰(shuí)就占領(lǐng)了商機(jī)。......... 　　　 （本報(bào)綜合）