把握2011年樓市風(fēng)向標(biāo)

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。確定了八項(xiàng)政策措施：
　一、地方政府要承擔(dān)促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任
　　各城合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
二、加大保障性安居工程建設(shè)力度
　　多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房供應(yīng)。
三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管
　　個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷(xiāo)售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策
　　對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。
五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理
　　保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；競(jìng)地單位和個(gè)人須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明；對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。
六、合理引導(dǎo)住房需求，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有1套住房限購(gòu)1套、擁有2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。
七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)制
未如期確定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、房?jī)r(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，并接受問(wèn)責(zé)；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。
八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)
對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

[政策解讀]
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)趙路興：此次對(duì)地方政府切實(shí)貫徹落實(shí)調(diào)控政策提出了更嚴(yán)格的要求，這也將是今年樓市調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。他進(jìn)一步表示，總體來(lái)看，樓市調(diào)控政策正在進(jìn)行不斷的“精準(zhǔn)”調(diào)整，調(diào)控頻率加快，政策針對(duì)性也不斷增強(qiáng)。同時(shí)，更側(cè)重短期、中期、長(zhǎng)期政策的結(jié)合，更強(qiáng)調(diào)住房供應(yīng)“雙軌制”。
　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春：缺乏明確、可量化的調(diào)控目標(biāo)一直是歷次房地產(chǎn)調(diào)控存在的問(wèn)題，也為個(gè)別地方政府沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)中央政策提供了借口?，F(xiàn)在要求地方政府確定并公布調(diào)控房?jī)r(jià)的具體目標(biāo)，將使調(diào)控效果的評(píng)估更加剛性化、有據(jù)可循，有助于督促地方政府對(duì)樓市調(diào)控“動(dòng)真格”。新措施要求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。劉元春認(rèn)為，地方政府提出明確的調(diào)控目標(biāo)后，這種問(wèn)責(zé)將更加有效。“說(shuō)出來(lái)的話不能收回去”，提出目標(biāo)后，意味著地方政府的樓市調(diào)控將接受全社會(huì)的監(jiān)督，不再僅僅是中央與地方之間的問(wèn)責(zé)。
　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：會(huì)議要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房。此舉意味著“限購(gòu)令”全面升級(jí)，把去年在部分城市實(shí)施的“限購(gòu)令”擴(kuò)展到全國(guó)，而且對(duì)限購(gòu)的要求比去年出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市更嚴(yán)，門(mén)檻設(shè)得更高，這些措施在短期內(nèi)對(duì)需求的抑制會(huì)比較有效。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭：此次調(diào)控措施出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)超出預(yù)期，說(shuō)明國(guó)家對(duì)去年的樓市調(diào)控效果不滿意。此次調(diào)控的特點(diǎn)是，在“國(guó)十條”和“9·29”新政的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，加強(qiáng)落實(shí)上述兩個(gè)政策，并在限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)加碼。更為關(guān)鍵的是，行政干預(yù)房?jī)r(jià)的力度加大。
　　北京中原地產(chǎn)張大偉：“新國(guó)八條”是我國(guó)近幾年房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的政策組合，其中，首次將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)化，明確要求在一季度落實(shí)各地區(qū)年度價(jià)格控制目標(biāo)，首次將責(zé)任落實(shí)到地方政府。同時(shí)，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，“新國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯增加，這將明顯遏制過(guò)度炒作。　

住房公積金貸款利率調(diào)整

2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于住房公積金存貸款利率調(diào)整的通知，內(nèi)容包括：
　　一、從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個(gè)百分點(diǎn)，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.60%。
　　二、從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4.00%。
　　三、從2011年2月9日起，開(kāi)展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

[政策解讀]
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京邦和財(cái)富研究所所長(zhǎng)韓志國(guó)：央行如此急迫宣布加息，表明當(dāng)前面臨的通脹形勢(shì)十分嚴(yán)峻。加息本身會(huì)助推通脹，因?yàn)樗鼤?huì)進(jìn)一步提高資金成本。但不加息會(huì)導(dǎo)致負(fù)利率不斷加劇，引發(fā)更多的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問(wèn)題。
　　央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵：央行此次加息主要基于三個(gè)方面的原因：一是春節(jié)期間物價(jià)上漲比較快，估計(jì)即將公布一月份CPI（居民物價(jià)指數(shù)）可能會(huì)比較高，加息能有效調(diào)整通脹預(yù)期；二是此次加息體現(xiàn)了央行各種貨幣政策交替進(jìn)行的原則，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將會(huì)和加息等政策根據(jù)市場(chǎng)情況靈活使用；三是此次加息體現(xiàn)了央行漸進(jìn)式調(diào)節(jié)的步驟，一步步來(lái)，不至于過(guò)猛。
　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)宋堅(jiān)：當(dāng)前國(guó)際范圍內(nèi)的“貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)”仍在持續(xù)，中國(guó)受到不小的影響，央行加息只是應(yīng)對(duì)方式之一，也可以看成是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的組成部分，但加息絕非只針對(duì)樓市?！翱梢灶A(yù)見(jiàn)的是，進(jìn)入加息通道之后，買(mǎi)房人出手的信心再次降低，觀望情緒將再度籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)上空。”
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇：通脹依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的首要問(wèn)題，預(yù)計(jì)二三月份CPI將重回5%以上，甚至可能突破6%，央行此時(shí)加息旨在以此管理通脹預(yù)期、防止通脹惡化，也有利于遏制房產(chǎn)泡沫，促使房?jī)r(jià)理性回歸?！?/P>

　　本報(bào)特約撰稿　吳鳳姣　整理