房地產(chǎn)維權(quán)：要做的事太多

　　又是一年3·15，消費(fèi)維權(quán)在近日被一再提起，而“居者有其屋”的房屋消費(fèi)方面的問(wèn)題因?yàn)榕c百姓生活的密不可分而變得不可避免，更因?yàn)榉课菹M(fèi)的專業(yè)性、復(fù)雜性和與政策的密切關(guān)聯(lián)性成為老百姓頗為頭疼的問(wèn)題。
　　據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，一項(xiàng)關(guān)于“2009年消費(fèi)維權(quán)”的調(diào)查顯示，在過(guò)去的一年里，食品安全、房屋質(zhì)量、虛假?gòu)V告成為最受關(guān)注的話題，我市的現(xiàn)實(shí)也印證了這項(xiàng)調(diào)查。據(jù)市中級(jí)人民法院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月至今，該院共受理商品房買賣糾紛案件242件，與2008年同期相比，收案量增加44.1％。
　　這些經(jīng)過(guò)法院審理來(lái)維權(quán)的案件還只是大量房屋糾紛的冰山一角，其他因?yàn)榕侣闊?、不懂法或者這樣那樣的原因不愿意訴諸法律的案件仍大量掩埋在生活的死角。常言說(shuō)，前事不忘后事之師，那么我們通過(guò)這些典型的維權(quán)案件能汲取怎樣的教訓(xùn)？又怎樣從源頭上盡可能避免糾紛的出現(xiàn)呢？

誰(shuí)動(dòng)了我的房屋面積？
　　商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，看似簡(jiǎn)單，真的交房之后，往往會(huì)出現(xiàn)實(shí)測(cè)面積和合同約定的面積有差異的情況，造成矛盾糾紛，到底是誰(shuí)變更了這個(gè)面積呢？
　　據(jù)市中院民事審判第一庭副庭長(zhǎng)屈平介紹，2009年慈利縣某小區(qū)100多業(yè)主因房屋套內(nèi)面積和公攤面積與合同約定不一致等原因，集體起訴開發(fā)商，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，如此之多的業(yè)主起訴開發(fā)商，這在張家界還是首次，當(dāng)時(shí)法院依法支持了業(yè)主們的訴訟請(qǐng)求。
而如今這樣的問(wèn)題并沒(méi)有消失，就在3月15日一位家住市區(qū)某小區(qū)的楊小姐也因面積不一致，長(zhǎng)達(dá)七年的時(shí)間拿不到房產(chǎn)證向報(bào)社投訴，原因幾乎一模一樣，對(duì)此，市中院的專業(yè)人士給出了提醒。
　　購(gòu)房前要清楚商品房面積計(jì)算依據(jù)
　　按照法律規(guī)定，購(gòu)房人對(duì)商品房面積計(jì)算依據(jù)享有知情權(quán)，而開發(fā)商有告知義務(wù)。因此在商品房預(yù)售合同簽訂之時(shí)，購(gòu)房人可要求提供面積計(jì)算表或測(cè)算表，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻鳎⒛芘c建筑平面布置圖對(duì)照查核。
　　注意合同中要明確面積差異的處理方式
　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
　　合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。購(gòu)房人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人。
　　產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商返還購(gòu)房人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購(gòu)房人。
　　特別要引起注意的是，開發(fā)商提供的格式合同往往有“如對(duì)面積發(fā)生爭(zhēng)議，委托某一機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量”的內(nèi)容，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)增加“如對(duì)該機(jī)構(gòu)的測(cè)量結(jié)果仍有異議，可另行委托測(cè)量”的內(nèi)容。

等房等到花兒都謝了
　　不知大家可曾遇過(guò)這樣的問(wèn)題，購(gòu)房合同早已簽訂，房款也已繳清，可左等右盼，卻遲遲看不到房子的蹤影，花謝花開幾年了，依然住在原來(lái)的破房子里。
　　市中院便提供了這類案例，而且還不在少數(shù)。據(jù)介紹，熊先生2005年12月29日在某小區(qū)購(gòu)置了一套房產(chǎn)，已按照合同付清了購(gòu)房款120037元，合同約定2006年7月8日前交房，開發(fā)商卻未在合同約定的交付期限內(nèi)將房屋交付給他使用。這樣的例子除了在法院俯拾即是，報(bào)社在近日也收到了廣茂園二期遲遲未交房的投訴，對(duì)于此類糾紛，市中院專業(yè)人士提醒，開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任！
　　通常購(gòu)房人和開發(fā)商在購(gòu)房合同中都約定了具體的交房時(shí)間，對(duì)于延遲交房而引起的糾紛，除不可抗力原因造成的以外，應(yīng)按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定承擔(dān)延遲交房的責(zé)任。
　　當(dāng)然，現(xiàn)在的房屋買賣合同一般采用格式合同文本，對(duì)交房期有較為嚴(yán)格的具體規(guī)定，并且還有逾期交房的懲罰性條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購(gòu)房人有權(quán)退房，并要求開發(fā)商支付違約金。
　　對(duì)于具體的違約金計(jì)算方式屬雙方自行約定，很多開發(fā)商為了降低約定的違約金，計(jì)算賠償比例都比較小，折算一下甚至低于銀行貸款利率。所以購(gòu)房人在簽訂合同的時(shí)候應(yīng)當(dāng)要求約定一個(gè)合理的違約金計(jì)算比例，一般以銀行的貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)比較公平。
有時(shí)候，購(gòu)房者雖然在約定日期拿到了房子，卻因?yàn)殚_發(fā)商私自變更規(guī)劃等問(wèn)題，造成盼了又盼的房屋跟預(yù)期中的不一樣而只能生悶氣。前文中提到的慈利大規(guī)模起訴案件中就有用戶起訴房屋實(shí)際樣式與規(guī)劃樣式不符，房高不足兩米二，這樣的問(wèn)題如何避免呢？市中院提醒：開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)應(yīng)書面告知購(gòu)房人。
　　簽訂《商品房買賣合同》后，開發(fā)商不得變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確定之日起10日內(nèi)，書面通知購(gòu)房人。
　　購(gòu)房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。購(gòu)房人逾期未書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房；購(gòu)房人退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
　　房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。但很多居民卻因?yàn)殚L(zhǎng)期拿不到開發(fā)商早已承諾好的房產(chǎn)證而一籌莫展，對(duì)此，市中院提醒大家，不能如期取得房產(chǎn)證開發(fā)商要賠償。
　　由于開發(fā)商的原因，在一定期限內(nèi)，購(gòu)房人不能如期辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。
　　但要想解除合同或獲得賠償，必須注意：第一、購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件提供給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責(zé)任；第二、根據(jù)《合同法》關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù)；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關(guān)部門查詢抵押是否已經(jīng)解除。

買房基本常識(shí)，要牢記！
　　常識(shí)是最容易被忽略、又最致命的知識(shí)，除了以上的普遍案例，讓我們來(lái)普及一下房屋維權(quán)的常識(shí)吧。
簽約前要審查開發(fā)商“六證”
　　開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)，一定要符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。行政機(jī)關(guān)在行使管理權(quán)的時(shí)候，通過(guò)頒證的形式，許可相對(duì)人的行為或者確認(rèn)行為的合法性。這體現(xiàn)了行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理和監(jiān)督，避免開發(fā)市場(chǎng)的混亂和無(wú)序，同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)起到一種事前把關(guān)的作用。
這“六證”指的是：開發(fā)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及綜合驗(yàn)收合格證（現(xiàn)房）或商品房預(yù)售許可證（期房）。
　　未載入合同的銷售廣告可視為合同內(nèi)容
　　符合以下條件的商品房的銷售廣告和圖片資料，即使未載入商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1、對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明與允諾；2、此說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定；3、對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。
　　目前，開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料 95% 以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要內(nèi)容符合法定條件，開發(fā)商違反時(shí)仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　最重要的一點(diǎn)，購(gòu)房人應(yīng)注意保存好廣告或樓書資料，將來(lái)萬(wàn)一有糾紛，這是購(gòu)房人主張權(quán)利的一份重要證據(jù)。
　　符合條件的認(rèn)購(gòu)書可看作買賣合同
　　認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等協(xié)議可以認(rèn)定為商品房買賣合同，但必須符合一定的條件：一是協(xié)議內(nèi)容全面；二是購(gòu)房人已經(jīng)付款且出賣人已收款。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：1.當(dāng)事人名稱或姓名和住所；2.商品房基本狀況；3.商品房的銷售方式；4.商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5.交付使用條件及日期；6.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7.供水、供電、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有權(quán)權(quán)益、責(zé)任；8.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9.面積差異的處理方式；10.辦理產(chǎn)權(quán)登記有權(quán)事宜；11.解決爭(zhēng)議的方法；12.違約責(zé)任；13.雙方約定的其他事項(xiàng)。如果認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，那么就可以看作是商品房買賣合同。
　　開發(fā)商惡意欺詐購(gòu)房人可獲得雙倍賠償
　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者購(gòu)房人可要求雙倍賠償：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)房人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述情形之一的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
　　保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題開發(fā)商有修復(fù)義務(wù)
　　房屋的質(zhì)量問(wèn)題是商品房糾紛中較為突出的問(wèn)題。交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
　　開發(fā)商拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。對(duì)房屋的出賣人來(lái)說(shuō)，在法定或約定的期限內(nèi)修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題是其法定義務(wù)，. 在保修期限內(nèi)，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題屬于保修范圍，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　但因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。如對(duì)解決質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生分歧，可由質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，或由施工、質(zhì)量等行政管理部門依照施工管理規(guī)范裁定，并按合同及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)解、處理。
房屋買賣糾紛不斷，需要補(bǔ)充的法律常識(shí)和房產(chǎn)常識(shí)又復(fù)雜繁多，房屋維權(quán)依然任重道遠(yuǎn)，在維權(quán)的路上，多點(diǎn)良心，多點(diǎn)民本，多點(diǎn)誠(chéng)信，或許這條路并不那么難走。

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