五年辦不下房產(chǎn)證業(yè)主真的沒辦法

　　業(yè)主購房五年，始終拿不到房產(chǎn)證。開發(fā)商百般托詞、屢屢承諾，卻一直不去辦理，背后究竟有什么原因？相關部門無力監(jiān)管、法律維權意義不大，業(yè)主遇到此類情況，難道真的束手無策？記者近日調查北京一處樓盤，走近房產(chǎn)證“難產(chǎn)”之謎。

　　房產(chǎn)證辦不下來　業(yè)主“一點辦法都沒有”
　　“房產(chǎn)證已經(jīng)拖了好幾年了，（開發(fā)商）每次都說再等等，我們已打了好幾年的電話，每次開發(fā)商都給我們一個日期，到那個日期再打電話開發(fā)商就說還是辦不下來?！币惶崞鸱慨a(chǎn)證，北京的王女士便很無奈。
　　王女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋，購房合同約定房屋交付使用后720日內取得房產(chǎn)證，但直到目前還沒看到房產(chǎn)證的影子。
　　在同一小區(qū)購房的彭女士也有類似遭遇。“我們對房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學，所以想換一套，但因為一直沒拿到房產(chǎn)證，如果出現(xiàn)糾紛會特別麻煩，所以沒能賣。因為房產(chǎn)證，我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃。”
　　據(jù)彭女士介紹，該小區(qū)1、2號樓的幾百戶業(yè)主至今都未拿到房產(chǎn)證，很多業(yè)主曾多次詢問和催促開發(fā)商，開發(fā)商要么語焉不詳，要么百般托詞，始終不積極辦理房產(chǎn)證或進行賠償。
　　記者在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同上看到，合同規(guī)定如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人可退房并獲得房價款和已付房價款1%賠償金；如果不退房，可獲得已付房價款1%的違約金。
　　“按照合同約定，我們只能拿到6000多元的違約金，但我們的損失遠遠不止這些！”彭女士說。而王女士也對記者說，“我們只能等，一點辦法都沒有。如果現(xiàn)在退房，以目前的房價什么房都買不起；如果要違約金也沒有多少，而且開發(fā)商連這些違約金也不給。”
　
　　房產(chǎn)證“難產(chǎn)”已成行業(yè)“潛規(guī)則”？
　　就房產(chǎn)證為何五年未辦這一問題，記者直接詢問了紅蓮晴園項目的開發(fā)商，開發(fā)商一名劉姓銷售總監(jiān)這樣說：“沒有什么原因。每個小區(qū)、項目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的，房產(chǎn)證現(xiàn)在正在辦理?！?BR>　　記者了解到，國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明確規(guī)定：“現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)?！钡珦?jù)業(yè)內人士稱，在現(xiàn)實操作中，開發(fā)商很少能在90日內辦理房產(chǎn)證，最多是在90日內辦理大產(chǎn)權證。而購房合同上約定的房產(chǎn)證辦理時限一般都為一至兩年。
　　這名業(yè)內人士說，其實只要辦理了大產(chǎn)權證，將大產(chǎn)權證和購房合同交給房管局，業(yè)主分割產(chǎn)權證的辦理時間最長不應超過20天，就算購房人以貸款方式買房，最長時限也不應超過一個月。
記者從宣武國土房管服務大廳了解到，紅蓮晴園項目已具備辦理產(chǎn)權證的條件，只是開發(fā)商一直沒申請辦理。而劉姓銷售總監(jiān)也說，項目的大產(chǎn)權證早已辦好，那么業(yè)主的分割房產(chǎn)證為何遲遲未辦？
　　對此開發(fā)商仍未正面回答，只是說：“這兩年政策波動比較大，間接影響了房產(chǎn)證的辦理，具體原因就不方便說了?！?BR>　　業(yè)內人士向記者分析，房產(chǎn)證拖延不辦可能有幾種原因，其中最主要的是因前期手續(xù)不全而導致大產(chǎn)權證無法辦理。如果已辦理了大產(chǎn)權證，那么問題可能是，辦證時開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時周轉不過來。
　　另外，開發(fā)商在樓盤建設過程中，還有可能抵押土地或項目來融資，這也會影響辦理大產(chǎn)權證和業(yè)主的分割產(chǎn)權證。除此之外，驗收不合格、未繳納配套費等都可能是原因。

業(yè)主遭遇維權難　如何贏得話語權
　　記者采訪了解到，購房多年卻拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主不在少數(shù)。那么，拿不到房產(chǎn)證究竟有什么風險，業(yè)主又應該如何維權和增加話語權？
　　北京市隆安律師事務所尹富強律師表示，既然合同有明確約定，業(yè)主可按合同約定主張開發(fā)商按約定時間辦理房產(chǎn)證，一旦遲延同樣可以主張相應的違約金。
　　房產(chǎn)糾紛專家、盈科律師事務所高級律師張仁藏分析認為，房產(chǎn)證是房屋權屬唯一、也是最直觀的憑證。如果業(yè)主一直無法拿到房產(chǎn)證，對房產(chǎn)的所有權就得不到確定。在不能做權屬轉移的情況下，房屋就不能交易，業(yè)主作為交易相對方，也面臨很大風險。
　　因此，購房者在簽訂合同前，首先要對樓盤有一定了解，查詢項目土地的性質是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無法拿到產(chǎn)權證。同時，也要重視并積極辦理房屋產(chǎn)權登記。
　　張仁藏說，在約定期限內未取得房產(chǎn)證，開發(fā)商肯定存在違約行為，業(yè)主可以起訴開發(fā)商。需注意的是，業(yè)主要避免錯過訴訟時效。有相似情況的業(yè)主最好聯(lián)合起來共同維權，以增加維權力度。
　　而在實際操作中，很多業(yè)主即便維權，能獲得的違約金也很有限，選擇退房又損失太大。對于這種兩難境地，張仁藏建議，可在商品房預售合同的范本中，加重開發(fā)商的違約責任，以發(fā)揮更大的約束作用。
　　同時，造成維權難的另一原因是，對開發(fā)商逾期辦證的行為缺乏有力的監(jiān)督與懲罰機制。有多名業(yè)主稱，他們在向區(qū)房管局咨詢此事時，工作人員只是要他們與開發(fā)商聯(lián)系。而記者在詢問時也得到這樣的答復：“開發(fā)商不來辦，我們也沒辦法。我們沒有義務督促開發(fā)商來辦證?！?BR>　　對此業(yè)內人士建議，政府部門要更多地發(fā)揮指導和監(jiān)督作用，相關部門可以對不積極辦理房產(chǎn)證的開發(fā)商進行適當處罰，在拿地和建設方面進行更多限制，以敦促開發(fā)商盡快辦理房產(chǎn)證。