商業(yè)地產(chǎn)的春天來了嗎？

最近，四大行取消首套房貸7折優(yōu)惠政策，二套房首付收緊，結(jié)合年前連續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)的調(diào)控政策，先是“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”，后是“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”，緊接著是“房地產(chǎn)商購(gòu)買土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年內(nèi)付清”，短期內(nèi)減緩住宅市場(chǎng)的成交速度，針對(duì)中小戶型及中低價(jià)位的住宅投資投機(jī)行為也將得到控制，住宅投資收緊住宅正經(jīng)歷由宏觀政策緊縮所引起的市場(chǎng)觀望情緒加重的情形。那么，商業(yè)地產(chǎn)將經(jīng)歷怎樣的情形呢？ 2010年商業(yè)地產(chǎn)的春天會(huì)來嗎？筆者認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的春天將要來臨，主要體現(xiàn)在以下方面：

商業(yè)地產(chǎn)的“抗調(diào)控性”強(qiáng)
我們知道，商鋪購(gòu)買的首付是總價(jià)的50%，十年按揭；同時(shí)，涉及到房產(chǎn)稅等比例較高。在歷年的針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策中，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)的交易條件有所放低，似乎是恒定的。這說明，住宅地產(chǎn)受政策的影響較大，而商業(yè)地產(chǎn)呢，是受市場(chǎng)的影響，特別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)的依賴主體不同
住宅地產(chǎn)的需求主要是自主和投資，消費(fèi)的金額和門檻較高；而商業(yè)地產(chǎn)最終是滿足吃、喝、玩、購(gòu)、游等的消費(fèi)需求，消費(fèi)的金額和門檻不高?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)心理、消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)而進(jìn)行的項(xiàng)目功能定位、設(shè)計(jì)、建設(shè)、策劃、營(yíng)銷、招商、營(yíng)運(yùn)等。消費(fèi)者決定人流，經(jīng)營(yíng)者決定商流，投資者決定錢流，人流、商流、錢流決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的利潤(rùn)流。

..... 商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的先鋒
長(zhǎng)沙的中山路和黃興北路在八年前原來一直是長(zhǎng)沙的商業(yè)重地。隨著當(dāng)年長(zhǎng)沙市的城市改造，特別是五一路、黃興南路的擴(kuò)寬改造，解放路的拉通后，周邊匯集了王府井、平和堂、春天百貨、萬達(dá)廣場(chǎng)、黃興南路步行街等商業(yè)街、購(gòu)物中心、SHOPPINGMALL商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，隨之而來的專業(yè)市場(chǎng)類的商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般涌現(xiàn)，所以當(dāng)年的長(zhǎng)沙被稱為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的元年，現(xiàn)在的五一商圈已成為三湘第一商圈，而曾經(jīng)的商業(yè)重地已淪為“沒落的貴族”。

2010年商業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)投資的“洼地”
國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)于住宅投資型需求的遏制會(huì)使住宅投資價(jià)值空間縮小，一部分資金流入商鋪市場(chǎng)，在一定程度上會(huì)“滋潤(rùn)商業(yè)市場(chǎng)”。隨著“世博會(huì)”的效應(yīng)和國(guó)家面對(duì)金融危機(jī)所采取的刺激經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)政策，使得國(guó)企、民企都把視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國(guó)各地的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)也都備受青睞，所以，地產(chǎn)大亨大舉轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，是一種轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。包括萬科、中糧、綠地、寶龍、合生創(chuàng)展等紛紛大舉進(jìn)軍這一領(lǐng)域。
筆者認(rèn)為，如果住宅市場(chǎng)和股市是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”的話，那么，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就是“溫度計(jì)”。因?yàn)?，住宅市?chǎng)和股市是價(jià)格決定價(jià)值，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是價(jià)值決定價(jià)格。2010年商業(yè)地產(chǎn)將成為地產(chǎn)投資的“洼地”。